結論（まず読む）
離婚に伴う不動産売却では「財産分与」「住宅ローン」「売却手続き」の3つが大きなポイントです。
事前に不動産の価値を査定し、残債の有無を確認することで、離婚後の金銭トラブルを防ぐことができます。
- 不動産は財産分与の対象（民法768条）
- ローン残債がある場合は完済方法を検討
- 合意できない場合は家庭裁判所で調停・審判
離婚と不動産売却の基本的な流れ
- 離婚協議または調停で不動産の扱いを協議
- 不動産会社に査定依頼し、売却見込み額を把握
- ローン残高と比較し、売却方法を決定
- 売却手続きを進め、売却代金でローンを完済
- 残った資金を財産分与の対象として分割
国土交通省によると、離婚を理由に不動産売却するケースは年々増加傾向にあります。
住宅ローンが残っている場合の対応
住宅ローンが残っている場合、売却価格でローンを完済できるかが重要です。
不足する場合は以下の方法があります。
- 任意売却：金融機関の同意を得て売却し、不足分を分割返済
- 買い替えローン：新居購入と合わせて残債を組み込む
- 自己資金で不足分を補填
売却益でローンを完済できれば最もスムーズですが、不足がある場合は事前に金融機関と相談することが必要です。
財産分与と売却益の分け方
民法768条に基づき、婚姻期間中に形成された不動産は原則として共有財産とされます。
売却益が出た場合、夫婦で協議して分割割合を決めます（一般的には2分の1ずつ）。
ただし、頭金をどちらかが多く出した場合や、親からの贈与分などは「特有財産」として分与の対象外になることがあります。
調停や裁判になるケース
不動産の扱いで合意できない場合、家庭裁判所の調停や審判で決定されます。
調停では裁判官と調停委員が間に入り、公平な解決を目指します。
売却か持ち分分割かは、住宅ローン残債や子どもの養育環境なども考慮されます。
スムーズに進めるためのコツ
- まず複数の不動産会社に査定依頼し、売却価格を把握
- 弁護士や司法書士と連携し、法律面でのトラブルを防止
- 金融機関に早めに相談し、ローン処理方法を決定
- 「売却益の分け方」や「子どもの居住」なども事前に取り決める
査定で不動産の価値を確認しよう
離婚時の財産分与で大きな比重を占めるのが自宅の価値です。
まずは正確な査定額を知ることから始めましょう。
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