1. 相場を正確に把握する

中央区は天神・大名・薬院などの商業地と、赤坂・小笹・平尾などの住宅地で価格差が大きいのが特徴です。国交省の地価公示によれば、天神や大名は九州でも最高水準の地価。一方、小笹や鳥飼などは落ち着いた価格帯で、ファミリー層に人気です。

2. 複数社査定を必ず取る

中央区は需要が高いため、不動産会社ごとの査定額に差が出やすいです。最低でも3社以上に依頼し、根拠や販売戦略を比較することが大切です。

3. 売却時期の戦略を立てる

中央区は年間を通じて需要が高いですが、特に3〜4月（新年度）と9〜11月は成約が多い傾向です。

• 早期売却：2〜3週間で反応がなければ価格を調整
• 高値売却：リフォームやホームステージングを活用し、じっくり販売

4. 物件の魅力を高める

• 清掃：水回りや玄関を徹底的に
• 写真：自然光で生活感を排除
• 小修繕：クロスや床の補修で第一印象を改善
• 地域の魅力：天神の利便性、薬院の人気、赤坂のブランド力をアピール

5. 税金・諸費用を把握する

• 仲介手数料：売買価格×3％＋6万円＋消費税
• 譲渡所得税：5年超保有で軽減税率、5年以下は短期で高税率
• 特例：居住用は「3,000万円特別控除」が利用可能
• その他費用：印紙税、司法書士費用、抵当権抹消費用など

6. 地域特有の注意点（中央区）

天神ビッグバン再開発が進んでおり、将来の地価上昇が期待できる一方、那珂川や樋井川の浸水リスク、高台エリアの土砂災害リスクも注意が必要です。
福岡市ハザードマップで事前に確認しておきましょう。