まず知るべき全体像

住宅ローンが残る物件を売却する際は、売却代金でローンを一括返済→抵当権抹消→所有権移転という流れが基本です。銀行との事前調整、司法書士による登記処理、場合によっては任意売却や住み替えローンの利用が必要になります。

売却の一般的な手順と銀行対応

1. ローン残高と繰上返済手数料を銀行に確認（早めに連絡）。
2. 不動産会社へ査定依頼 → 買主と売買契約。
3. 決済日に買主代金でローンを一括返済。不足分は自己資金で補填。
4. 銀行から抵当権抹消書類を受領し、司法書士が抹消登記＋所有権移転を同日に処理。

参考：銀行対応の実務解説

ローン残債がある場合の売却パターン

• 通常売却で完済：売却価格＞ローン残債なら最もスムーズ。
• 自己資金補填：売却価格＜残債でも差額を自己資金で補えば売却可能。
• 住み替えローン・つなぎ融資：新居購入と残債を一本化。審査条件や金利は要比較。
• 任意売却：返済困難な場合に債権者同意を得て市場売却。競売より高値で精算可能。

参考：SUUMO｜任意売却の解説

抵当権抹消・登記のポイント

売却と同時にローン完済→抵当権抹消→所有権移転を行います。必要書類（完済証明、銀行の委任状等）は銀行が発行し、司法書士が一括で処理するのが一般的です。
同日処理が必須なため、自己申請ではなく専門家への依頼が安全です。

参照：法務局｜抵当権抹消手続き

東区で売るときの実務的注意点

• 金融機関への連絡は早めに。返済額と清算スケジュールを事前確認。
• 査定時に「残債額」「抵当権有無」「担保状況」を伝える。
• 任意売却は実績ある業者を選び、債権者交渉をサポートしてもらう。
• 住み替え時は複数銀行で住み替えローンを比較（審査条件差大）。
• 司法書士費用・抹消登記費用・仲介手数料などの諸費用を契約書に明記。

無料相談・査定（体験談あり）

「ローン残債があっても売却できるのか不安でしたが、一括査定を利用して比較したところ、最も高値を提示した会社に依頼してスムーズに売却できました。」（東区・30代男性）

一括査定なら複数社を一度に比較でき、ローン残債があるケースでも対応できる会社を見つけやすいのがメリットです。

参考リンク（一次情報）

• 法務局｜抵当権抹消手続き
• SUUMO｜任意売却の流れ
• 住宅金融支援機構｜任意売却案内
• 銀行対応と返済実務
• つなぎ融資・住み替えローン解説