別府市の不動産売却ガイド【2025年最新版】

温泉観光都市・別府市で不動産をできるだけ高く・早く売るための実践ガイドです。まずは人口・地価・売却件数から市況を押さえ、次に売却の手順・会社選び・査定方法を具体化します。

1. 市場動向：人口・地価・売却件数

人口（需給のベース）

2025年7月31日現在の住民基本台帳による総人口は111,377人。観光要因で流動人口が厚く、居住需要は地区差が出やすい点が特徴です。出典：別府市公式（2025年8月8日更新）。別府市の人口（市公式）。

地価（価格トレンド）

2025年公示地価の市平均は52,862円/㎡（坪約17.48万円）で前年比+2.0%。住宅地は44,328円/㎡（+1.66%）、商業地は70,240円/㎡（+2.71%）と堅調上昇。出典：tochidai.info、地価公示データ（smaPRO）。

売却件数・相場（成約の現実感）

• 直近半期の土地取引：件数33件、平均売却額1,564万円（前半期1,576万円→今半期1,564万円、-0.8%）。更新日：2025/8/5。出典：イエウリ（国交省実取引ベース）。
• 直近3年の土地平均：1,562万円／175件で緩やかな上向き基調。出典：イエウール。

結論：市平均の公示地価は上昇、実取引は地区により強弱。駅・幹線・利便施設近接や再整備エリアは相対的に強い傾向です。

2. 不動産売却の流れ（査定→契約→売却）

1. 準備・相場把握：固定資産税課税明細・登記事項証明・図面・修繕履歴を整理。近隣事例と公示・基準地価も確認。
2. 査定（複数）：地元×大手へ同時依頼。価格だけでなく根拠（事例・収益還元・回復費）と想定販売期間・販促計画を比較。
3. 媒介契約：一般／専任／専属専任の違い（囲い込みリスク・報告頻度）を理解。報告方法（週次／隔週）とKPI（反響数・内見数）を合意。
4. 販売準備：ハウスクリーニング、小修繕、写真は広角・自然光、間取や眺望・駐車・温泉利用可否など別府らしさを訴求。
5. 集客・交渉：ポータル露出×指名客追客。価格だけでなく引渡時期・残置物・設備保証も条件化。
6. 契約〜引渡：手付・特約確認、測量・抵当抹消・水道ガス精算、登記・鍵の受け渡しまで漏れなく。

3. 不動産会社の選び方（地元vs大手）

地元の強み

• 地区ごとの需給肌感（学校区・温泉配管・坂/路幅・観光動線）を把握
• 現地対応の速さ、内見設定の柔軟性、地域ネットワーク

大手の強み

• 広域の広告網・顧客DB・与信体制、相続や住替えワンストップ
• データに基づく査定ロジックと販売レポートの標準化

最適解：地元1〜2社＋大手1社で同時査定→提案比較。専任にする場合も、初期2〜4週は価格見直し基準（反響ゼロなら1〜3%）を合意しておくと失敗しにくいです。

4. 査定依頼の方法（→広告リンク）

1. 3社以上に同時依頼（地元2＋大手1）で偏り回避。
2. 価格根拠と販促KPI（事例件数、想定日数、週次報告、内見・問合せ目標）を必ず提示させる。
3. 写真・導線の事前合意（撮影日程、レタッチ範囲、内見受付時間、休日対応）。

5. 高く・早く売るための即効テク

• 温泉・眺望・駐車など別府特有の価値を見出し・写真・本文で反復訴求
• 初動2週間の反響（PV・問い合わせ・内見）をKPI管理。停滞時は1〜3％の価格調整で鮮度回復
• 賃貸需要も厚いエリアは「投資家向け収益性」も併記（利回り試算）

参考情報（参照元）

• 人口：2025/7/31時点 総人口111,377人（2025/8/8更新）。別府市 公式「人口と世帯」。
• 公示地価（2025）：市平均52,862円/㎡（前年比+2.0%）、住宅地・商業地の内訳あり。tochidai.info／smaPRO。
• 土地取引（実取引）：半期33件・1,564万円、更新日2025/8/5。イエウリ。
• 直近3年平均：1,562万円／175件。イエウール。