久留米市｜ローン残債がある家を売るときの完全ガイド【完済/買い替え/任意売却】
1. 基本：ローンが残っていても売れるの？
売却自体は可能です。ポイントは抵当権の抹消。売却代金でローン残債を完済し、同時に抵当権を外すのが標準パターンです。
残債 ＞ 売却価格（オーバーローン）の場合は、自己資金の追加か任意売却などの選択肢を検討します。
まずは「相場感」を掴むと段取りが早いです。こちらも参考にどうぞ：
・不動産売却の流れと必要書類
2. フローチャート：あなたの最適ルート
STEP1：ローン残債はいくら？ → 金融機関で残高証明を取得
STEP2：売却想定額は？ → 一括査定で3〜5社から相場を把握
STEP3：差額判定 → 売却額 − 残債 − 諸費用がプラス？
├ プラス（完済可）＝ 通常売却（仲介）
└ マイナス（不足）＝ 自己資金で補填 or 任意売却の可否を相談
STEP4：住み替え？ → 既存ローン付きのまま新居を買うならつなぎ融資や買い先行を検討
3. 実務の流れと必要書類
- 残債確認：金融機関から残高証明・一括返済金額の見込みを取得。
- 査定・売出価格の決定：複数社比較で根拠のある価格設定。
- 売買契約：引渡日をローン完済・抵当権抹消の決済日に合わせる。
- 決済・引渡：買主代金→残債返済→抵当権抹消→名義変更の同日決済が基本。
- 確定申告：譲渡所得の計算。特例の適用可否も確認。
売却に要する目安日数や短縮のコツはこちら：
・平均日数と早く売る方法
4. 体験談風ストーリー（交渉と資金計画）
久留米市のAさん（戸建て・築20年）。残債1,620万円、査定平均1,900万円。売却諸費用約100万円を見込み、手残り約180万円の試算に。引越し費用と新居初期費用をこの手残りで賄える見通しが立ち、価格は強気にせず初月KPI（閲覧→問合せ→内見）を週次で調整。2か月で1,880万円成約、決済同日に抵当権抹消・引渡完了。
「残債と手残りを最初に把握したおかげで、無理のないスケジュールで進められた」とのこと。
5. チェックリスト＆簡易診断（コピー可）
- 金融機関から残高証明・一括返済額の見込みを取得
- 一括査定で3〜5社の書面査定を集める
- 売却額 − 残債 − 諸費用で手残りを試算
- 住み替えならつなぎ融資/買い先行の可否を事前相談
- オーバーローン時は任意売却の説明を受け比較検討
6. 失敗例と解決策
- 価格強気すぎて長期化：初月の反響KPIに応じて2〜3％刻みで柔軟に見直す。
- 決済日に抵当抹消が間に合わない：金融機関の手続きリードタイムを逆算し、日程を先に確保。
- オーバーローンで停滞：自己資金補填が難しければ任意売却を早めに併走検討。
- 囲い込みで露出不足：媒介前にレインズ公開・他社客付け歓迎を明記。
似たケースの注意点はこちらも参考に：
・空き家売却ガイド（失敗回避の視点）
7. FAQ（よくある質問）
Q. 残債があるまま売るには、必ず自己資金が必要？
A. 売却代金で完済できれば自己資金は不要です。オーバーローンの不足分は自己資金か、条件により任意売却を検討します。
Q. 住み替えは先に買う？先に売る？
A. 期日や資金繰り次第。買い先行は住み替えがスムーズ、売り先行は資金計画が明確。金融機関のつなぎ融資の可否も確認を。
Q. 税金の見通しはどこで確認？
A. 譲渡所得税などの全体像は以下の解説が便利です：
・不動産売却の税金まとめ
8. 専門用語ミニ解説
- 抵当権抹消
- 金融機関の担保権を外す登記手続き。決済日に残債完済と同時に行うのが一般的。
- オーバーローン
- 売却価格よりローン残債が多い状態。自己資金の補填や任意売却を検討。
- 任意売却
- 債権者の同意を得て、競売前に市場で売却する方法。残債整理の選択肢。
- つなぎ融資
- 住み替え時、売却代金の入金前に一時的に資金を借りる仕組み。
9. 参照元・関連記事（実在リンク）
- 国土交通省｜地価公示の見方（地域相場の基礎）
- 売却の流れ・必要書類（実務ガイド）｜完全版ガイド
- 売却期間の目安・短縮策｜平均日数と早く売る方法
- 相続絡みの注意点（近い論点の整理に）｜相続不動産の手続きと税金
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