久留米市｜不動産査定はどこに依頼すべき？正しい選び方と比較のコツ【保存版】
1. なぜ複数査定が必須なのか
査定額は会社の販売力・抱える購入検討者・直近成約事例で数％〜10％以上差が出ます。特に久留米市はエリアによって需要が二極化しやすく、広域に買い手ネットワークを持つ大手と周辺相場に強い地元企業で結果が変わることが多いです。
価格の土台理解には、公的データの読み方も役立ちます（国交省「地価公示」の見方）。
2. どこに依頼すべき？（大手×地元×専門）
- 大手仲介：広告露出・広域顧客・社内データが強み。戸建て・マンションの早期売却に相性◎。
- 地元密着：商圏の体感価格・学区評価・買い替えネットワークに強い。価格交渉の肌感が心強い。
- 専門会社：投資用・相続・空き家・事故物件・農地など難案件の出口設計に強み。
おすすめは「大手1〜2社＋地元2社＋（必要に応じて）専門1社」のミックス。査定根拠（近隣成約・反響見込み・販売戦略）を書面で比較します。
3. 査定〜売却の流れ（フローチャート）
STEP1：一括査定で候補社を収集（3〜5社）
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STEP2：机上査定（相場仮説）→訪問査定（価格と売り方を確定）
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STEP3：媒介契約（一般/専任/専属専任）とKPI設定
↓
STEP4：販売開始（初月は反響データを毎週レビュー）
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STEP5：条件交渉（価格・引渡し・付帯設備・瑕疵リスク）
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STEP6：売買契約→決済・引渡し→確定申告
全体像や必要書類は「不動産売却ガイド」が読みやすいです。
4. 比較ポイントとチェックリスト
- 根拠の質：近隣直近成約・反響データ・初月KPI（閲覧→問合せ→内見→申込）。
- 販売戦略：写真/間取/キャッチコピー/ポータル露出/現地看板/追客の設計。
- 囲い込み対策：他社客付け歓迎・内見共有・レインズ公開タイミングの明示。
- 担当者の実務力：価格修正の判断スピード・交渉の落としどころ。
- 費用透明性：仲介手数料・広告費・写真/測量/ホームステージングの扱い。
チェックリスト（コピー可）
- 3〜5社の書面査定を比較した
- 初月KPIと見直しルールが明確
- 囲い込み防止の運用を確認
- 価格調整の判断基準が共有されている
- 税金・費用の概算を把握
5. 体験談風ストーリー＆失敗例と解決策
体験談：Aさんのケース（久留米市・戸建て）
最初に1社だけへ依頼→強気の価格で2か月反響ゼロ。一括査定で地元2社＋大手1社を追加し、写真刷新と価格微調整（2％）。初月KPIを毎週チェックして説明文を改善、3週目で申込→成約。
ありがちな失敗 → こう直す
- 高すぎる売出し → 初月データで2〜3％刻みの修正を前提に。
- 囲い込みで露出不足 → レインズ公開・他社客付け歓迎を契約前に確認。
- 説明文が弱い → 学区・生活導線・固定費（光熱/駐車）など生活価値を言語化。
こちらの記事も参考になります：
・【査定方法の基本】売却の流れ・必要書類
・【地域相場の見方】地価公示の解説（国交省）
・【失敗回避の実例】空き家売却ガイド（応用可）
6. FAQ（よくある質問）
Q. 机上査定と訪問査定はどちらを先に？
A. 机上査定で候補を絞り、本命を訪問査定へ。訪問では建物状態・騒音・日照など机上では分からない要素が反映されます。
Q. 専任媒介と一般媒介、久留米市ではどちらが良い？
A. 担当の推進力が高いなら専任で露出集中も◎。反響を広く取りたい・囲い込みを避けたいなら一般も選択肢。
Q. 税金はどこで確認？
A. 譲渡所得税等の全体像は「不動産売却の税金まとめ」が便利です。
7. 専門用語ミニ解説
- 一括査定
- 複数の不動産会社にまとめて査定依頼できる仕組み。比較効率が高い。
- 机上査定
- 現地確認をせず、周辺事例や図面で概算を出す方法。相場の当たりを付ける段階。
- 訪問査定
- 現地を確認して建物状態や環境を加味する査定。最終売出価格の決定材料。
- 囲い込み
- 他社の買主を受け入れない運用。露出が減るため注意。
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