久留米市｜空き家を“修繕せずに売る”実践ガイド（現状渡しのコツ・交渉術・チェックリスト）
1. 久留米市の相場と“現状渡し”の需要
久留米市は車移動×ファミリー層の需要が厚く、中心部は単価が強め、郊外は広さ×価格で選ばれがち。空き家は現状渡し（修繕なし）でも、駐車のしやすさ・生活圏の利便性が明確なら十分に勝負できます。
相場の基礎は国交省の地価公示（公式解説）が参考。基準日：毎年1月1日、公表：概ね3月。土地価格の読み方を押さえると販売戦略が立てやすくなります。
「土地の値段の根拠は？」と聞かれたら、まずは公示価格の基本を示せるようにしておきましょう。 地価公示の見方（国交省）
2. 売却の流れ（フローチャート付）
STEP1：机上査定（複数社でレンジ把握）
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STEP2：訪問査定（劣化箇所を開示、現状渡し方針を確認）
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STEP3：媒介契約（広告計画・価格戦略・手数料を比較）
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STEP4：販売開始（写真・キャッチ・“用途提案”を強化）
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STEP5：交渉（価格・引渡時期・残置物・契約不適合の扱い）
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STEP6：契約→決済・引渡し（固定資産税等の清算）
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STEP7：税務申告（必要に応じて）
全体像と必要書類は「売却の流れと必要書類」が詳しいです。
どれくらいで売れる？の目安は「平均日数と早く売る方法」が参考になります。
3. 修繕せずに売るための7つの戦略
- 現状開示を徹底：雨漏り・給排水・白蟻跡など劣化は先に開示し、後日のトラブル回避。
- 契約不適合責任の範囲を事前合意：免責/上限/期間などを媒介時に方針化。
- 写真は“用途提案型”：DIY・二世帯・賃貸化・更地化など、買い手の未来像を示す。
- 価格は初月KPIで微調整：2週間の反響で2〜3％刻み調整。閲覧→内見→申込率を管理。
- 残置物は範囲を明記：引渡前に処分か、原状のまま引渡しかを明文化。
- 用途制約を確認：市街化調整区域・接道・再建築の可否など法的要件を先にチェック。
- 税と費用を先読み：譲渡所得・仲介手数料・登記費用等。税の全体像は 税金まとめで確認。
4. 売却前チェックリスト＆簡易診断
- 劣化箇所・雨漏り・設備不良を一覧化（開示用）
- 近隣の成約/売出事例を確認（価格レンジ）
- 残置物の撤去 or 現状渡しを決定
- 接道・再建築可否など法的要件を確認
- 複数社の査定を取得（机上→訪問）
5. 体験談と失敗例・解決策
体験談：写真差し替え＋用途提案で現状渡しでも2カ月成約
久留米市・築32年の空き家。修繕せずに販売。初月は反響が弱く、夕景外観・駐車のしやすさ・DIY提案の写真へ差し替え。説明文に「賃貸化プラン」も追加し、価格を2％だけ微調整。結果、2カ月で申込→成約。
よくある失敗 → こう直す
- 劣化の伏せによりトラブル → 先に開示し、契約不適合の範囲を合意。
- 写真が情報不足 → 駐車/導線/近隣施設/用途提案を追加。
- 価格強気で初月失速 → 2週でKPI未達なら2〜3％刻みで微調整。
- 税や書類が後手 → まず全体像を把握。「 売却の流れ・必要書類」が役立ちます。
こちらの記事も参考になります：
・【査定方法】査定〜必要書類の実践ガイド
・【地域相場】公示価格の基本（公式）
・【失敗事例】空き家売却の注意点
6. FAQ（よくある質問）
Q. 修繕なしだと価格はどのくらい下がる？
A. 劣化の程度や再建築性で差。まずは複数査定で“修繕あり/なし”の差額を見比べるのが近道です。
Q. 契約不適合責任は免責にできる？
A. 交渉で免責・上限・期間などの取り決めは可能。仲介会社と方針を事前に固めましょう。
Q. 残置物はどこまで片付ける？
A. 写真とリストで範囲を明確化。費用対効果が低い場合は現状渡しでの合意も有効です。
7. 用語解説（専門用語）
- 現状渡し
- 修繕を行わず、現在の状態のまま引き渡す売主・買主の合意形態。
- 契約不適合責任
- 引渡し物が契約内容に適合しない場合の売主責任。範囲・期間・上限を取り決め可能。
- 公示価格
- 国交省が毎年公表する標準地の価格。相場の基礎指標。 公式解説
8. 参照元・関連記事リンク（実在のリンク）
- 国土交通省｜地価公示の見方
- 社内記事｜不動産売却の流れと必要書類
- 社内記事｜売却期間の目安と短縮方法
- 社内記事｜空き家売却ガイド
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