久留米市｜賃貸中の収益物件（オーナーチェンジ）売却ガイド【手続き・相場・書類・交渉術】
1. 賃貸中でも高く売れる要点（久留米市の需要×相場）
- 指標は「利回り＝NOI÷価格」。投資家はキャッシュフローを重視。赤字部分（空室・滞納・修繕）を織り込んで価格設定します。
- 久留米市の買い手像：車移動×ファミリー需要、病院・大学・工業団地への通勤圏で賃貸ニーズが安定しやすいエリアが強い傾向。
- 公的相場の土台：土地面の基礎は国交省の公示価格解説が参考（地価公示の見方）。
「根拠を見せたい」時は、まず公的データの見方を押さえましょう： 地価公示の読み方（国交省）
2. 手続きの流れ（フローチャート）
STEP1：机上査定（複数社）→収益資料の整備
↓
STEP2：訪問査定→価格仮説と販売戦略の確定（投資家向け資料）
↓
STEP3：媒介契約（広告媒体・想定買い手・初月KPI）
↓
STEP4：販売開始（利回り訴求・賃貸中の内見オペレーション）
↓
STEP5：条件交渉（価格＋引渡時期＋敷金承継＋管理会社引継ぎ）
↓
STEP6：売買契約→代金決済・引渡し（賃貸借契約/敷金/鍵/書類の承継）
↓
STEP7：確定申告（譲渡所得など）
全体像と必要書類の基本は 不動産売却ガイド が分かりやすいです。
売却までの平均期間・短縮のコツは「 売却期間の目安と短縮方法」をご参照ください。
3. 必要書類とデータの見せ方（利回り・NOI）
- 賃貸借契約書一式：普通借家か定期借家か、更新日、敷金額、原状回復条項。
- 家賃明細・入金実績：直近12〜24か月分。滞納状況がある場合は対策も明記。
- 修繕履歴・見積：屋上・外壁・設備交換歴。今後想定修繕の概算も有効。
- 管理委託契約：引継ぎ可否、手数料率、解約条項。
- 運営費（PM/共用電力/保険/固定資産税）：NOI（Net Operating Income＝年間賃料−運営費）を計算。
利回りの示し方：表面利回り（年間賃料÷価格）だけでなく、実質利回り＝NOI÷価格も併記すると投資家の信頼が高まります。
4. 価格戦略と内見対応（賃貸中ならではのコツ）
- 初月KPIを設定：閲覧→問合せ→現地確認→指値→申込率。2週で未達なら2〜3％刻みで微調整。
- 賃借人対応：所有権移転時は契約承継が基本。内見は日時を事前調整し、立会いの導線を固定。
- 敷金・精算の明記：敷金は新オーナーに承継。売買契約書に承継条項・残置物・鍵引継ぎを明文化。
- 写真と訴求文：満室率・平均入居期間・退去後賃料改定余地・周辺賃料差を箇条書きで提示。
- 税・費用の先読み：譲渡税の全体像は 不動産売却の税金まとめ が便利。
5. 体験談風ストーリー｜失敗例と解決策
体験談：滞納懸念で指値→NOI提示で逆転
久留米市・築28年、2戸賃貸中の戸建て。買主は滞納リスクを懸念し指値。売主は24か月の入金実績と運営費控除後NOI、加えて退去後の賃料改定余地（近隣成約事例）を提示。結果、指値幅が半減し成約。
ありがちな失敗 → こう直す
- 表面利回りだけの訴求 → 実質利回り（NOI）と修繕計画も併記。
- 書類不足で信用低下 → 家賃表・入金表・管理契約・修繕履歴を先に揃える。
- 内見の調整難 → 賃借人へスケジュール固定＋事前告知で摩擦を軽減。
こちらの記事も参考になります：
・【査定方法】手続き・必要書類の実践ガイド
・【地域相場】地価公示の基本（国交省公式）
・【失敗回避】空き家売却の注意点（応用可）
6. 売却前チェックリスト＆簡易診断
- 賃貸借契約の種類（普通/定期）・更新日・敷金額を把握
- 家賃入金表（12〜24か月）・滞納対応の記録を準備
- 修繕履歴（屋根/外壁/設備）と今後の見込み費用を整理
- 管理委託契約の引継ぎ可否・手数料率・解約条項を確認
- NOI/実質利回りを算出し、提案資料を作成
投資家向け資料づくりの前に“相場の芯”を把握
無料一括査定へ
7. FAQ（よくある質問）
Q. 賃借人の退去がなくても売れますか？
A. 可能です。オーナーチェンジ（賃貸借契約を承継）として販売します。敷金は新オーナーへ承継されるのが一般的です。
Q. 滞納やトラブルがある場合は？
A. 記録と対応方針を開示しましょう。管理会社を交えた改善計画があると指値を抑えられます。
Q. 税金は何に注意？
A. 譲渡所得税・取得費計上・経費（仲介手数料等）。全体は 税金まとめ を参照。
8. 専門用語ミニ解説
- オーナーチェンジ
- 入居中の賃貸借契約をそのまま承継して物件を売買すること。
- NOI（営業純利益）
- 年間総賃料から運営費（管理、共用電力、保険、固定資産税等）を引いた利益。
- 表面利回り/実質利回り
- 表面＝年間賃料÷価格。実質＝NOI÷価格。投資家は実質を重視。
コメント