「家賃収入はあるけど、このまま持ち続けていいの？」「値上がりした今が売り時？」――そんな悩みをお持ちではありませんか？ この記事では、投資用不動産を売るか保有するか迷ったときの判断基準を、実際の失敗談と専門家の視点からわかりやすく解説します。 ローン負担・空室リスク・節税効果を比較しながら、今取るべき最善の行動を整理していきましょう。
1. 実録！売るタイミングを逃して後悔した投資家の失敗談
福岡市でワンルームマンションを所有していたBさん（40代男性）は、「まだ値上がるはず」と思い数年保有し続けました。
【体験談】
「購入時は家賃7万円で順調でしたが、築15年を超えると入居率が下がり、修繕費も増加。最終的にローン残債を下回る価格でしか売れず、利益どころか赤字に。もっと早く売る決断をしていれば…」
このように、「売り時」を逃すと資産価値が下がるリスクがあります。 特に築年数・立地・金利動向によっては、利益が出るタイミングは一瞬しかないことも。 早めに市場価格を把握しておくことが重要です。
👉 平均的な売却スピードを知りたい方は 平均売却日数と早く売る方法も参考に。
2. 「売る」か「保有」か？メリット・デメリット比較表
投資用不動産は「利益を出すための資産」です。 しかし、経費や税金、将来の空室率を考慮しないまま保有し続けると、ローン地獄に陥ることも。 以下の表で比較してみましょう。
| 項目 | 売る場合 | 保有する場合 |
|---|---|---|
| メリット | ・売却益を確定できる ・ローン完済でリスク解消 ・現金化して再投資が可能 | ・家賃収入を継続できる ・節税効果がある ・物件価値が上がる可能性も |
| デメリット | ・将来の値上がり益を逃す可能性 ・譲渡所得税がかかる | ・空室・修繕・金利上昇リスク ・売却タイミングを逃す恐れ |
| おすすめの人 | ・築10年以上で利回りが下がっている ・キャッシュフローが悪化している | ・安定した入居率を維持できている ・ローン残債が少ない |
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3. 今日からできる「判断ロードマップ」【チェックリスト付き】
「売る」「保有」のどちらを選ぶか迷ったら、次のチェックリストで判断してみましょう。
- ✅ 家賃収入よりローン・維持費が上回っている
- ✅ 築年数が15年以上
- ✅ 修繕費や空室が増えている
- ✅ 金利上昇の影響を受けやすいローンを組んでいる
- ✅ 新しい投資先への資金を作りたい
3つ以上当てはまる場合は「売却検討」のサインです。 まずは匿名査定で、いま売った場合の価格を知りましょう。 売却の流れや必要書類は不動産売却ガイドで確認できます。
4. よくある質問（FAQ）
Q1. 今売ると損をするのでは？
A. 短期的な価格変動より、ローン返済と修繕リスクを考慮しましょう。 「損益分岐点」を査定で確認するのがベストです。
Q2. 空室が続いても保有していて大丈夫？
A. 3か月以上空室なら要注意。利回りが下がり始めている可能性があります。 早く売る方法も確認してみましょう。
Q3. 任意売却は投資用不動産でもできる？
A. 可能です。住宅ローン返済が厳しい場合は、 国土交通省の任意売却情報を参考に。
Q4. 相続した投資用物件も売っていい？
A. 相続登記を完了すれば売却可能です。 詳しくは相続不動産の売却注意点もチェック。
Q5. 売却益にかかる税金はどれくらい？
A. 所有期間によって異なります。短期譲渡（5年以下）は約39％、長期譲渡（5年超）は約20％が目安です。
5. まとめ：「投資用不動産を売るか保有するか」は数字で判断
感情ではなく、データで判断することが投資成功の鉄則です。 売却価格・利回り・維持費・ローン残債を比較すれば、どちらが得か明確になります。 迷ったらまず「今売ったらいくら？」を無料で確認してみましょう。
👉 関連：空き家売却の流れと注意点
投資用不動産は「待つ」より「動く」が基本。 匿名・無料査定で市場の流れを掴み、後悔のない選択をしましょう。
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