「毎月の住宅ローンが払えない…」
「滞納する前にできることは？」
住宅ローンに行き詰まりそうなときは、“早めの判断”がもっとも重要です。 返済が苦しくても、売却・借換え・返済猶予・任意売却など複数の選択肢があります。
この記事では、返済が苦しい人が取れる戦略を
- ▶ 売却（オーバーローン／アンダーローン）
- ▶ 任意売却のメリットと注意点
- ▶ リースバックという選択肢
- ▶ 金融機関の返済猶予制度
- ▶ 破産を避けるためのタイムライン
など、わかりやすくまとめました。
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住宅ローン返済が苦しいとき、まずやるべきこと
返済が厳しいと感じたとき、最初に行うべきは以下の3つです。
① 現在の「売却価格」と「ローン残高」を把握する
売却が得か損かは、この2つの数字で決まります。
- ✔ 売却価格 ＞ ローン残高 → アンダーローン（売却して完済可能）
- ✔ 売却価格 ＜ ローン残高 → オーバーローン（不足分の対応が必要）
まずは査定で“現状の価値”を知ることが最優先です。
② 家計の見直しと返済プランの整理
返済が一時的に厳しいだけか、今後も継続的に苦しいのかを判断します。
③ 金融機関への早期相談
返済が遅れる前であれば、金融機関は柔軟に相談に応じてくれます。 遅れ始めると選択肢が急速に減るため、早めが鉄則です。
売却という選択肢：メリットと注意点
返済が苦しいときの“もっとも現実的な解決策”が売却です。
【メリット】
- ✔ ローンを完済して生活再建ができる
- ✔ 延滞・ブラックリスト入りを避けられる
- ✔ 家計を軽くして再スタートしやすい
【注意点】
- ・売却価格がローン残高を下回る場合（オーバーローン）は対応が必要
- ・売却後の住まいをどうするか検討が必要
アンダーローンの場合
売却価格がローン残高を上回るなら、売却はシンプルです。 残債を完済でき、引越し費用も捻出できる可能性があります。
オーバーローンの場合
売却してもローンが残るため、
- ① 貯金で不足分を補填
- ② 金融機関に分割返済の相談
- ③ 任意売却（後述）を検討
という選択肢があります。
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任意売却：返済が苦しい人の強い味方
任意売却は、ローンの返済が困難な人のための制度で、 競売を避けつつ、できるだけ高く売却する方法です。
任意売却とは？
金融機関の同意を得て、ローン残債があるまま不動産を売却する仕組み。 競売よりも高く売れ、生活再建が早く進みます。
【メリット】
- ✔ 競売よりも高く売れる可能性が高い
- ✔ 引っ越し費用が認められる場合がある
- ✔ 残ったローンは分割返済など相談可能
- ✔ 競売のように強制的に立ち退きにならない
【デメリット】
- ・金融機関の同意が必要
- ・延滞が続くと任意売却ができないことも
- ・信用情報に影響する（延滞期間による）
滞納が2〜3ヶ月続くと競売に進む可能性があるため、 できるだけ早く相談することが重要です。
リースバック：家に住み続けたい場合の選択肢
「売却したいけど、この家に住み続けたい…」 そんなときに役立つのがリースバックです。
リースバックとは？
家を売却したあと、買主（会社）に家賃を支払って住み続ける仕組み。
【メリット】
- ✔ 売却しても引っ越し不要
- ✔ 売却代金でローン返済・生活再建ができる
- ✔ 将来買い戻す選択肢がある場合も
【デメリット】
- ・売却価格が相場より低くなる
- ・家賃負担が発生する
- ・買い戻しには条件がある
住み続けたい人にとっては現実的で有効な選択肢です。
金融機関の返済猶予制度も活用できる
返済が一時的に厳しいだけなら、売却以外にも選択肢があります。
活用できる可能性がある制度
- ✔ 返済期間の延長（毎月返済額を下げる）
- ✔ 一時的な元金据え置き（利息のみ支払い）
- ✔ 返済計画の見直し
これらは滞納前であれば相談が通りやすいです。 返済が遅れてしまう前の早期相談が鍵となります。
滞納するとどうなる？破産を避けるためのタイムライン
返済が苦しいとき、もっとも避けるべきなのは何もせず滞納することです。
【1ヶ月目：延滞】
金融機関から督促。信用情報に影響が出始める。
【2〜3ヶ月目：督促状・電話】
この段階で任意売却を検討。 放置すると競売手続きに進む可能性あり。
【4〜6ヶ月目：競売開始】
競売になると市場価格の5〜7割に下がる。 残債が多く残り、生活再建が難しくなる。
これを避けるためには、 売却 or 任意売却を早期に行うことが最も効果的です。
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【まとめ】返済が苦しいときは“早いほど選択肢は多い”
住宅ローンに行き詰まりそうなとき、もっとも避けたいのは
「何もしない」
という状態です。
返済が苦しいときの選択肢は、
- ✔ 売却して完済する
- ✔ 任意売却で競売を避ける
- ✔ リースバックで住み続ける
- ✔ 金融機関の返済猶予制度を使う
どれを選ぶにしても、 「今いくらで売れるのか？」を把握しないことには判断できません。
まずは、現状の価格をチェックし、最適な戦略を立てましょう。
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