不動産売却の手取り額はいくら？費用・税金の計算方法と売却価格別シミュレーション

不動産を売却するとき、「3,000万円で売れたら、3,000万円がそのまま手元に残る」と考えていませんか。

実際には、売却価格から仲介手数料、登記費用、住宅ローン残高、税金、測量費、解体費などが差し引かれます。

そのため、不動産会社を選ぶときは、査定額の高さだけでなく、最終的にいくら手元に残るのかを比較することが重要です。

この記事では、不動産売却後の手取り額を求める計算式と、1,000万円・2,000万円・3,000万円で売却した場合のシミュレーションを分かりやすく解説します。

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不動産売却の手取り額を求める計算式

不動産売却後の手取り額は、基本的に次の計算式で求められます。

たとえば、家が2,000万円で売れても、住宅ローンが1,000万円残っており、売却費用が100万円かかった場合、税金を考慮する前の概算手取り額は900万円です。

2,000万円－1,000万円－100万円＝900万円

一方、住宅ローンが残っていなければ、同じ2,000万円で売却しても手取り額は大きくなります。

つまり、売却価格が同じでも、住宅ローン残高や物件の状態、必要な作業によって手元に残る金額は変わります。

不動産売却で差し引かれる主な費用

不動産の売却価格から差し引かれる可能性がある費用は、次のとおりです。

費用	内容	発生する主なケース
仲介手数料	売却を仲介した不動産会社へ支払う報酬	不動産会社の仲介で売却した場合
印紙税	不動産売買契約書にかかる税金	紙の売買契約書を作成した場合
抵当権抹消費用	住宅ローンの抵当権を抹消するための費用	抵当権が設定されている場合
住宅ローン返済費用	売却時に残っている住宅ローンの一括返済額	住宅ローンが残っている場合
測量費	土地の境界や面積を確認するための費用	境界が不明確な土地など
解体費	古い建物を取り壊すための費用	更地にして売却する場合
片付け・残置物処分費	家具や家電、生活用品などを処分する費用	空き家や相続した実家など
引っ越し費用	新居への移動や荷物の運搬にかかる費用	居住中の家を売却する場合
譲渡所得税	不動産売却によって利益が出た場合にかかる税金	課税される譲渡所得がある場合

すべての費用が必ず発生するわけではありません。特に解体費、測量費、片付け費、譲渡所得税は、物件や売却条件によって大きく変わります。

仲介手数料はいくらかかる？

不動産会社の仲介で売却した場合、売買契約が成立すると仲介手数料が発生します。

売却価格が400万円を超える場合の一般的な上限額は、次の速算式で計算できます。

売却価格	仲介手数料の上限額（税込）
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円

これは法律上の上限額であり、必ずこの金額になるとは限りません。実際の金額や支払時期は、媒介契約を結ぶ前に不動産会社へ確認してください。

また、売買価格が800万円以下の低廉な空き家などでは、仲介手数料に特例が適用される場合があります。依頼時に説明を受け、金額を確認しておきましょう。

売却価格別の手取り額シミュレーション

ここでは、住宅ローンと譲渡所得税を含めず、仲介手数料とその他の売却費用だけを差し引いた簡易シミュレーションを紹介します。

実際には、印紙税、登記費用、測量費、解体費、住宅ローン残高などによって手取り額が変わるため、目安としてご覧ください。

1,000万円で売却した場合

売却価格	1,000万円
仲介手数料の上限額	39万6,000円
その他の費用（仮定）	10万円
概算手取り額	950万4,000円

2,000万円で売却した場合

売却価格	2,000万円
仲介手数料の上限額	72万6,000円
その他の費用（仮定）	15万円
概算手取り額	1,912万4,000円

3,000万円で売却した場合

売却価格	3,000万円
仲介手数料の上限額	105万6,000円
その他の費用（仮定）	20万円
概算手取り額	2,874万4,000円

住宅ローンが残っている場合の手取り額

住宅ローンが残っている家でも、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。

住宅ローンがある場合は、次の計算式を使います。

たとえば、2,000万円で売却し、住宅ローンが1,200万円残っているケースを考えてみましょう。

売却価格	2,000万円
住宅ローン残高	1,200万円
仲介手数料の上限額	72万6,000円
その他の費用（仮定）	15万円
税引き前の概算手取り額	712万4,000円

売却価格よりも住宅ローン残高と売却費用の合計が多い場合は、自己資金で不足分を補う必要があります。

まずは金融機関でローン残高を確認し、複数の不動産会社から査定を取って、完済できる見込みがあるかを調べましょう。

不動産売却の税金は売却価格全体にかかるわけではない

不動産を売ったときの税金は、原則として売却価格全体ではなく、売却によって生じた利益に対して計算されます。

• 取得費：土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料など
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料、売却のために直接必要となった解体費など
• 特別控除：一定の要件を満たす場合に譲渡所得から差し引ける金額

購入した金額より安く売却し、譲渡所得が発生していなければ、通常は譲渡所得税はかかりません。

ただし、建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算するため、単純に購入価格と売却価格を比べるだけでは判断できません。

取得費が分からない場合

相続した実家や古い家では、購入時の契約書が見つからず、取得費が分からないことがあります。

取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できることがあります。ただし、概算取得費を使うと譲渡所得が大きくなり、税金が高くなる可能性があります。

昔の売買契約書、領収書、通帳、住宅ローンの資料など、購入金額を確認できる書類が残っていないか探してみましょう。

所有期間で譲渡所得税の税率が変わる

土地や建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

区分	所有期間	所得税	住民税
長期譲渡所得	5年を超える	15％	5％
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％

このほか、所得税額に対して復興特別所得税が加算されます。

所有期間は「売却日までに5年経過したか」ではなく、売却した年の1月1日時点で判定する点に注意してください。

相続や贈与で取得した不動産は、原則として被相続人や贈与者が取得した日を引き継いで所有期間を計算します。

マイホームの3,000万円特別控除

自分が住んでいたマイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

たとえば、特別控除前の譲渡所得が1,000万円で、3,000万円特別控除を全額利用できる場合、課税される譲渡所得は0円になります。

ただし、次のような点には注意が必要です。

• 特例を受けるには確定申告が必要
• 親子や夫婦など、特別な関係にある相手への売却は対象外になる場合がある
• 前年や前々年にほかの特例を利用していると適用できない場合がある
• 住宅ローン控除など、ほかの特例と併用できない場合がある
• 以前住んでいた家は、売却期限などの要件がある

適用できるか分からない場合は、税務署または税理士へ確認してください。

査定額が高くても手取り額が多いとは限らない

不動産会社から高い査定額を提示されると、その会社が一番高く売ってくれるように感じるかもしれません。

しかし、査定額は売却を保証する金額ではありません。相場より高い価格で売り出した結果、問い合わせが入らず、長期間売れ残ってから値下げするケースもあります。

また、査定額が高くても、売却方法によって次のような費用が増える可能性があります。

• リフォーム費用
• ハウスクリーニング費用
• 測量費
• 建物の解体費
• 残置物の処分費
• 売却期間中の固定資産税や管理費

不動産会社を比較するときは、査定額だけでなく、次の5項目を確認しましょう。

1. 想定される成約価格
2. その価格で売れる根拠
3. 売却までの想定期間
4. 必要になる費用
5. 最終的な概算手取り額

複数社の査定額を比較する方法はこちら

仲介と買取では手取り額が変わる

不動産の売却方法には、主に「仲介」と「買取」があります。

比較項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い金額を狙いやすい	仲介より低くなる傾向がある
売却期間	買主が見つかるまで時間がかかる	比較的早く現金化しやすい
仲介手数料	原則として必要	不動産会社が直接買い取る場合は原則不要
向いている人	時間をかけて高く売りたい人	価格より早さや確実性を優先する人

買取は仲介手数料がかからない場合がありますが、売却価格そのものが低くなる傾向があります。そのため、仲介手数料の有無だけで判断せず、最終的な手取り額で比較しましょう。

古い家は解体前に手取り額を比較する

古い家や相続した空き家では、「解体して更地にした方が高く売れる」と考える方もいます。

しかし、解体したからといって、解体費以上に売却価格が上がるとは限りません。

次の4つの売り方を比較してから判断することが大切です。

• 建物を残したまま現況で売却する
• 家財や残置物を片付けてから売却する
• 建物を解体して更地で売却する
• 不動産会社にそのまま買い取ってもらう

解体すると、住宅用地に対する固定資産税の軽減が適用されなくなる可能性もあります。自己判断で解体を依頼する前に、現況と更地の両方で査定を取りましょう。

手取り額を計算する前に準備する数字

概算手取り額を計算するために、次の情報を準備しましょう。

• 複数社の査定額
• 住宅ローン残高
• 購入時の価格と取得費が分かる書類
• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 測量費の見積もり
• 解体費の見積もり
• 片付け・残置物処分費の見積もり
• 引っ越し費用
• 利用できる税金の特例

最初から正確な金額をそろえる必要はありません。まずは査定額、住宅ローン残高、大きな追加費用の3つを確認するだけでも、売却後に残りそうな金額が見えやすくなります。

九州・沖縄の地域別売却相場を確認する

実際の手取り額を計算するには、所有している不動産がいくらで売れそうかを確認する必要があります。

地域によって不動産相場や買主の需要が異なるため、該当する地域の記事も参考にしてください。

• 福岡市の不動産売却相場を確認する
• 久留米市の不動産売却相場を確認する
• 熊本市の不動産売却相場を確認する
• 大分市の不動産売却相場を確認する
• 宮崎市の不動産売却相場を確認する
• 鹿児島市の不動産売却相場を確認する
• 那覇市の不動産売却相場を確認する

不動産売却の手取り額に関するよくある質問

売却価格の何％くらいが手元に残りますか？

住宅ローンや譲渡所得税がなければ、仲介手数料や登記費用などを差し引いた金額が残ります。ただし、必要な費用は物件ごとに違うため、一律に何％とはいえません。

住宅ローン残高、解体費、測量費、片付け費などがある場合は、手取り額が大きく変わります。

3,000万円で家を売ったら税金はいくらですか？

税金は売却価格の3,000万円全体ではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得をもとに計算します。

購入価格、所有期間、利用できる特例によって税額が変わるため、売却価格だけでは計算できません。

住宅ローンが残っていても売却できますか？

売却代金や自己資金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却可能です。売却価格だけで完済できない場合は、不足分の準備や金融機関との相談が必要です。

査定額から仲介手数料を引けば手取り額になりますか？

仲介手数料以外にも、住宅ローン残高、印紙税、登記費用、税金、測量費、解体費、片付け費などが差し引かれる場合があります。

査定額が一番高い会社を選べば手取りも多くなりますか？

必ずしも多くなりません。査定額は実際に売れる金額を保証するものではないため、査定の根拠、成約見込み、必要な費用、売却期間まで比較する必要があります。

相続した実家の手取り額も同じ方法で計算できますか？

基本的な計算式は同じです。ただし、相続した不動産では、被相続人の取得費や所有期間を引き継ぐ場合があります。また、空き家に関する特例が利用できる可能性もあるため、個別の確認が必要です。

まとめ｜査定額ではなく手元に残る金額で比較しよう

不動産売却後の手取り額は、次の計算式で求めます。

売却価格が高くても、住宅ローン残高や解体費、片付け費などが多ければ、手元に残る金額は少なくなります。

反対に、査定額が少し低くても、追加費用を抑えられたり、現況のまま売却できたりすれば、最終的な手取り額が多くなることもあります。

不動産会社を選ぶときは、次の項目をセットで比較してください。

• 査定額
• 想定される成約価格
• 売却までの期間
• 必要になる費用
• 住宅ローン返済後の手取り額

まだ売却を決めていない段階でも、現在の査定額を確認しておけば、売るべきか、待つべきか、解体するべきかを判断しやすくなります。

※この記事のシミュレーションは一般的な条件に基づく概算です。実際の費用や税額は、物件、契約内容、所有期間、取得費、適用できる特例などによって異なります。税金については、税務署または税理士へご確認ください。

参考情報

• 国税庁「土地や建物を売ったとき」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例」
• 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」