「査定額と実際の売却価格はどのくらい違う？」
「なんで査定のほうが高い（または低い）ことがあるの？」
不動産売却では、“査定額＝売れる価格”ではありません。 実際には、数十万〜数百万円ズレることもよくあります。
この記事では、査定額と実際の売却価格がズレる理由を よくある5つの原因に絞って、わかりやすく解説します。
- ▶ 査定＝あくまで「予想価格」
- ▶ ズレは5つの要因で起きる
- ▶ 対処すればズレは最小限にできる
査定額と売却価格のズレを最小にするには“複数社比較”が必須
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理由①｜査定は“売値の予測”であり保証ではない
査定額はあくまで、
「この価格なら売れるだろう」という予想
です。
天気予報が100％当たらないように、査定額も確定価格ではありません。
● ズレが起きるポイント
- 実際の買主が何を重視するかは予測しきれない
- 販売時期の市場動向が変わる
- 類似物件が新しく売りに出る
査定は「スタートライン」であり「最終価格」ではないという理解が必要です。
理由②｜売却時期の市場動向が変わる
不動産市場は常に変動しています。 特に以下の要因で価格が影響されます。
- 金利の上昇・下降
- 物件数（在庫）が増える・減る
- 買主が増える季節（春・秋）
- 景気や物価の変動
査定時より“買主が少ない時期”に売ると、価格が下がりやすくなります。
理由③｜物件の見せ方（写真・内覧準備）で印象が変わる
査定額は「物件のポテンシャル」で算出しますが、 実際の売却価格は“見せ方の質”にも左右されます。
● 印象が悪くなる要因
- 部屋が散らかっている
- 写真が暗い・狭く見える
- 匂い（ペット・生活臭）
- 照明が暗い・設備が古く見える
これらがあると、買主の印象が悪くなり、 査定額より数十〜数百万円下がるケースがあります。
理由④｜担当者の販売戦略・能力で差が出る
査定額だけ立派でも、
販売戦略が弱い担当者だと価格は下がります。
● ズレの原因になる担当者の特徴
- 反響が少ないのに戦略を変えない
- 写真・説明を強化しない
- 競合をチェックしない
- 問い合わせ対応が遅い
売れる物件でも“売れ残り扱い”になり、 結果的に値下げせざるを得なくなります。
● 逆に担当者が良いと…
査定額より高く売れることもあります。
査定額と売却価格を近づけるなら“担当者選び”が最重要
理由⑤｜売主の希望価格が高すぎた
査定額と実際の売却価格のズレで最も多いのが、
売主の希望価格が高すぎるケース。
例えば、
- 査定2,500万円 → 希望3,200万円
- 査定3,800万円 → 希望4,500万円
このように相場＋500〜800万円で販売すると、 初動の内覧が激減して売れ残り → 値下げループになります。
● 売れ残りによる負の連鎖
- 新着効果が失われる
- 物件が埋もれる
- 買主に「売れ残り物件」の印象を持たれる
- 結果的に大幅値下げになる
希望価格が高すぎると、 むしろ査定額より安くなるリスクがあります。
査定額と売却価格のズレを最小限にする方法
① 複数社査定で「価格の中心値」を把握する
最も正確なのは、3〜5社の平均値です。
② 初動2週間で反響をチェックする
反響が弱ければ価格・写真・説明文を改善。
③ 内覧対策を徹底する
片付け・照明・匂い・写真のやり直しは効果抜群。
④ 競合物件の動きを週1で見る
値下げをしてきたら調整が必要なことも。
⑤ 担当者と「初期価格 → 見直し時期」を決めておく
初動2〜4週間で改善する段取りが重要です。
まとめ｜査定額と売却価格はズレるが、コントロールできる
- 査定はあくまで予想価格
- 市場動向・見せ方・担当者でズレが起きる
- 売主の希望が高すぎると売却が長期化
- ズレをなくすには“複数社査定＋初動運用”が鍵
査定額と売却価格の差は、 適切な戦略と担当者しだいで大きく縮められます。
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