「売ったほうがいい？」「貸して家賃収入を得たほうがいい？」 住み替え・転勤・相続などで、必ず出てくるのが『売却と賃貸どっちがお得？』問題です。
結論からいうと、“状況によって最適解はまったく違います”。 例えば、同じ物件でも次のように結果が大きく変わります。
- ▶ 売ったほうが 300〜500万円 得するケース
- ▶ 貸したほうが 毎月黒字になりつつ将来の値上がり益も狙えるケース
- ▶ 貸すと赤字になり、手出しが続いてしまう危険なケース
この記事では、売却と賃貸の比較・試算方法・注意点・向いている人の特徴を、実例ベースで分かりやすく解説します。 読み終えるころには、あなたのケースでどちらが得なのか判断できるようになります。
あなたの家は「売る」「貸す」どっちが得？30秒で査定額をチェック
査定は無料。売却と賃貸の比較にも必須です。 無料査定をはじめる
売却と賃貸を比較する3つの基準
1. 毎月のキャッシュフロー（黒字か赤字か）
賃貸に出すときは、家賃だけで判断してはいけません。 実際は以下の支出が発生し、手元に残る金額は大きく変わります。
- 管理委託料（家賃の5〜10%）
- 修繕積立金・管理費（マンション）
- 固定資産税・都市計画税
- 空室期間の家賃ゼロリスク
- 入居者トラブルの対応コスト
家賃10万円でも、手元に残るのは6万〜7万円程度になることも珍しくありません。 ローンが残っている場合は、月々の返済額と比べて黒字・赤字を必ず計算しましょう。
2. 売却価格と将来の値動き予測
売却すべきかの判断で重要なのは、今の売却価格が高い時期かどうかです。 地域によっては、近隣の再開発や交通網の改善で10年後に値上がりが期待できる場合もあります。
逆に、人口減少エリア・築古団地・エレベーターなし物件などは、時間とともに値下がりが加速する傾向があります。
3. 将来のリスクと管理の負担
賃貸にすると「大家業のリスク」が常に発生します。
- 入居者トラブル（騒音・滞納）
- 設備トラブル（給湯器・エアコン・水漏れ）
- 退去のたびに10万〜30万円の原状回復
これらを手間と感じるか、収益として割り切れるかが大きな判断軸になります。
売却が向いている人の特徴
次の項目に当てはまる場合、売却のほうが得になる可能性が高いです。
- ローン残債が多く、賃貸にすると赤字になる
- 築20〜30年以上で今後価値が下がりやすい
- 将来その家に戻る予定がない
- 管理の手間やトラブルを避けたい
- 早めに現金化して住み替え資金にしたい
- 相続で空き家になり、維持費が負担になっている
特に築年数の経過は売却価格の下落に直結するため、 「売るなら早いほうが有利」というケースは多いです。
賃貸が向いている人の特徴
逆に、以下の条件が揃うと賃貸は非常に有利になります。
- 家賃が高く、毎月のキャッシュフローが黒字
- 再開発エリア・人気学区などで将来の値上がりが期待できる
- 数年後にまた住む可能性がある
- ローンが少なく維持コストが低い
- 戸建で土地の価値が下がりにくい
例えば、家賃12万円・ローン返済9万円なら、 毎月3万円の黒字＋将来的な資産価値の維持という“ダブルのメリット”があります。
売却と賃貸を「数字で比較」する方法
1. 売却価格の把握（必須）
比較のスタートは、まず今売るといくらになるかを知ること。 売却と賃貸の判断は「売却価格」が基準になります。
2. 賃貸に出したときの月間キャッシュフロー
家賃 −（ローン＋管理費＋修繕費＋管理委託＋税金）＝ 実質の収益 この計算で黒字なら賃貸も候補に入ります。
3. 5年・10年スパンでの比較
売却益 vs 賃貸収益（5年・10年） ＋ 将来の資産価値 の合計で比較すると判断が明確になります。
売る・貸すで迷うならまず「売却額」を確認
よくある間違い
- 家賃10万円＝手取り10万円と思ってしまう
- 税金・維持費・空室リスクを見ていない
- 築古物件の将来価値を楽観視しすぎる
- 賃貸に出した後のトラブルを想定しない
- 売却時期を逃して値下がりする
数字とリスクを正確に見れば、判断ミスは確実に減らせます。
まとめ｜あなたに向いているのはどっち？
売却と賃貸を選ぶポイントは次の3つです。
- ① 毎月のキャッシュフロー（黒字か赤字か）
- ② 売却価格と将来の値動き
- ③ 管理の手間とリスクを受け入れられるか
この3つがあなたの状況にどう当てはまるかで、最適解がはっきりします。
判断に迷う場合は、まず“今いくらで売れるのか”を知ることが最優先。 賃貸に出すにしても、売却額を知らなければ比較ができません。
あなたの物件は「売る・貸す」どちらが得？無料で比較できます
コメント