「写真の印象で問い合わせ数が大きく変わる」
「スマホ撮影でもプロ並みに見せたい」
不動産の売却は、実は写真の出来が成約スピードと価格に直結します。 物件を検索する買主の多くは、まず「写真」で物件を選び、気になった物件だけ詳細を読みます。 つまり、写真＝“物件の第一印象そのもの”です。
この記事では、プロカメラマンや不動産会社が実際に行っている、
- ▶ スマホでキレイに撮影するテクニック
- ▶ 撮影前に必ずやる準備
- ▶ 写真枚数と構図の黄金パターン
- ▶ 部屋別・屋外別の撮影チェックリスト
- ▶ やってはいけないNG撮影例
を
4000文字以上の完全ガイドとしてまとめました。 今日からすぐ実践でき、成約率が高まる内容です。
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写真は売却成功の8割を決める重要ポイント
不動産ポータルサイトでは、買主の視線はまず写真に向きます。
実際に不動産会社のデータでは、
- ✔ 写真が魅力的だと内見が約2.5倍に増える
- ✔ 反対に暗い写真はクリック率が半減する
- ✔ スマホユーザーは「写真の印象」だけで判断することが多い
つまり、どれだけ良い条件の物件でも、写真が悪いだけで選択肢から外されることも珍しくありません。
そのため、売却で最初に取り組むべきは、 内見が増える写真を用意することなのです。
撮影前に必ずやるべき“準備”チェックリスト
キレイな写真の8割は撮影前の準備で決まります。 以下を完了してから撮影すると、プロ並みの仕上がりに近づきます。
【室内】準備チェックリスト
- □ カーテンを全開にして自然光を入れる
- □ 電気は全て点灯（昼白色推奨）
- □ 生活感のある小物を撤去（リモコン・コード類）
- □ テーブルの物を最小限に
- □ キッチンは調味料・洗剤などを片付ける
- □ 洗面所の歯ブラシ・タオル類は撤去
- □ ベッドのシーツを整える
- □ 床に物を置かない（掃除道具・ゴミ箱など）
【屋外】準備チェックリスト
- □ 庭の落ち葉やゴミを撤去
- □ 駐車場の車は移動させる
- □ 玄関の靴・傘立てを整理
- □ 外壁・アプローチの軽い汚れを掃除
- □ 洗濯物は必ず外す
この準備だけで、写真の印象が一気に「モデルルーム化」します。
スマホ撮影でもプロ並みに見せる“基本テクニック”
最近のスマホカメラは性能が非常に高いため、 プロ機材がなくても十分に綺麗な写真が撮れます。 下記のポイントを意識するだけで仕上がりは劇的に変わります。
① 明るい時間帯に撮る（午前10時〜14時）
自然光が入る時間帯は写真が最も明るくなり、部屋が広く見えます。
② 逆光を避ける（窓を背にしない）
逆光で撮ると室内が真っ暗になります。 窓の光が横から、または正面から入る位置で撮影します。
③ 広く見せるため“部屋の角から”撮る
部屋の一角から全体を写すと、最も広く見える構図になります。
④ スマホは横向きで撮影
ポータルサイトの表示は横長が基本。 横向きで統一するとクオリティが上がります。
⑤ 目線の高さは約1m〜1.2mが基本
高すぎても低すぎても違和感が出るため、 “立ち姿勢の胸の高さ”で撮るのがベストです。
⑥ 撮影前にレンズを拭く
スマホのレンズは皮脂がつきやすく、曇りの原因になります。
部屋別：高く売れる写真の撮り方
ここでは不動産会社が実際に使う“部屋別の撮影ポイント”をご紹介します。
● リビング
- ✔ 部屋全体が入る角から撮る
- ✔ ソファ周りをスッキリ見せる
- ✔ テーブルの上は何も置かないor最小限
- ✔ カーテン全開、照明全点灯
● キッチン
- ✔ 調味料・スポンジ・洗剤を撤去
- ✔ シンクを空にする（洗い物ゼロ）
- ✔ 壁面の油汚れを拭く
- ✔ 家電が多い場合は一部隠す
● 洗面所・浴室
- ✔ 歯ブラシ・タオル類を全撤去
- ✔ 水滴を拭き取る
- ✔ カビやピンク汚れを掃除
- ✔ 鏡に自分が映らないよう角度に注意
● 寝室
- ✔ ベッドメイキングを整える
- ✔ 衣類・油断した小物は隠す
- ✔ 生活感を極力消す
● 玄関
- ✔ 靴は“1〜2足”だけ残す
- ✔ 傘立てを整理、または隠す
- ✔ 掃き掃除をして清潔に
● 外観・庭
- ✔ 車を移動させ、建物全体を写す
- ✔ 天気の良い昼に撮る
- ✔ 落ち葉やゴミをきれいに
- ✔ 庭の草や剪定が必要な枝を整理
掲載する写真は何枚？黄金パターンは「15〜25枚」
不動産ポータルサイトでは、写真枚数が多いほど閲覧数が伸びます。 最適なのは15〜25枚です。
逆に3〜5枚しかない物件は、 「見せられない理由がある？」と敬遠され、内見数が減ります。
おすすめの写真構成
- ● 外観 2〜3枚
- ● リビング 3〜4枚
- ● キッチン 2〜3枚
- ● 洗面〜浴室 2枚
- ● トイレ 1枚
- ● 主寝室 1〜2枚
- ● 洋室（子供部屋など）1〜2枚
- ● バルコニー・庭 1〜2枚
- ● 間取り図（必須）
やってはいけないNG写真例
以下の写真は、買主の印象を悪くし、内見の減少につながります。
- × 暗い室内（照明がついていない）
- × ゴチャゴチャした生活感
- × レンズが曇っている
- × 逆光で部屋が真っ暗
- × 物が床に散乱している
- × 洗濯物・私物が映り込んでいる
- × 鏡に撮影者が映っている
特に“生活感”は買主が最も嫌うポイントです。 モデルルームのようなスッキリ感を意識しましょう。
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【まとめ】写真のクオリティは売却成功の決め手になる
不動産売却では、写真の良し悪しが内見数と成約価格を左右します。
ポイントをまとめると…
- ✔ 写真は売却成功の8割を決める
- ✔ 撮影前の「片付け」が最重要
- ✔ 自然光＋広く見せる構図が最強
- ✔ スマホでもプロ並みに撮影可能
- ✔ 枚数は15〜25枚が黄金パターン
- ✔ 生活感のある写真はNG
写真を整えるだけで、物件の価値が正しく伝わり、 高値売却につながる可能性が大きく高まります。
まずは「今いくらで売れるか」を知ることから始めてください。
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