「今の家を売って新しい家を買うべき？それとも貸して家賃収入を得る？」――住み替えのタイミングで誰もが悩むポイントです。この記事では、住み替えで売るか貸すか迷ったときの判断基準を、専門家の視点と実例を交えてわかりやすく解説。ローン残債や空室リスクを避けるポイント、今すぐできる行動ステップも紹介します。
1. 実録！住み替えで「貸した」結果、後悔した失敗談
福岡市でマンションを所有するAさん（40代）は、転勤を機に「貸す」選択をしました。しかし、予想外の結果に…。
【体験談】
「家賃収入でローン返済を続けようと思いましたが、入居者が決まらず3か月空室。修繕費や管理費がかかり、結局マイナスに…。 売っておけばよかったと後悔しました。」
このように、貸す選択は「家賃がローンを上回る」「入居需要がある」ことが前提です。 もし空室期間が続くと、二重ローン・維持費・税金の負担がのしかかります。
一方、同じく転勤したBさんは、早めに売却してスムーズに新居へ住み替えに成功。
【成功談】
「複数社に査定を依頼して最も条件の良い会社を選び、2か月で売却。新しい家の頭金に回せて、余裕をもって引っ越せました。」
👉 売却までの期間を知りたい方は 平均売却日数と早く売る方法もチェックしてみましょう。
2. 売るか貸すか迷ったときの判断比較表【ローン地獄回避】
住み替えの判断を誤ると、二重ローン地獄に陥ることもあります。 以下の表で、「売る」・「貸す」それぞれのメリットとリスクを整理しましょう。
| 項目 | 売る場合 | 貸す場合 |
|---|---|---|
| メリット | ・ローン完済で精神的にスッキリ ・新居の頭金に充当できる ・維持費が不要 | ・家賃収入を得られる ・将来的に戻る可能性がある |
| デメリット | ・今後の値上がり利益を逃す可能性 | ・空室・修繕リスクがある ・固定資産税・管理費の負担 |
| ローンとの関係 | 残債を完済できるケースが多い | ローン返済が続き、二重支払いの可能性あり |
| 向いている人 | 新居購入の資金を確保したい人 | 数年後に戻る予定がある人 |
👉 税金面の違いも確認したい方は 不動産売却にかかる税金まとめも参考に。
3. 今日からできる判断ロードマップ【チェックリスト付き】
まずは以下のチェックリストで、自分が「売る」「貸す」どちらに向いているかを確認してみましょう。
- ✅ ローン残債が少ない or 完済済み
- ✅ 新居の購入資金を早く確保したい
- ✅ 空室リスクを避けたい
- ✅ 長期的に戻る予定がない
- ➡ 売却がおすすめ！
- ☑ 転勤や出向で数年後に戻る可能性がある
- ☑ 家賃相場が高い地域にある
- ☑ ローン残債より賃料収入が多い
- ➡ 貸す選択も検討OK！
ただし、どちらにしても今の物件の「売却価格」を知ることが第一歩。 価格を知らずに判断すると、後で「売っておけばよかった」と後悔する人が多いです。
👉 手順や必要書類を知りたい方は 不動産売却の流れガイド もチェック。
4. よくある質問（FAQ）
Q1. 売却と賃貸、どちらが得ですか？
A. 短期的には売却の方が資金化しやすく、長期的には賃貸が安定収入になります。ただし空室や修繕リスクも考慮が必要です。
Q2. 賃貸に出したあと売ることはできますか？
A. 可能ですが、入居者がいる状態では売却価格が下がる傾向にあります。タイミングを見極めましょう。
Q3. 任意売却のとき「貸す」は選べますか？
A. 任意売却では物件を「売る」ことでローン整理を行うため、「貸す」は選択できません。詳しくは国土交通省：任意売却関連情報をご確認ください。
Q4. 相続で取得した家は貸すべき？売るべき？
A. 築浅なら貸す選択もありですが、築古なら維持費が重くなりがち。相続不動産の売却注意点も参考に。
Q5. 貸した後のトラブル（家賃滞納など）が心配です。
A. 管理会社に委託すれば対応可能ですが、手数料が発生します。ローン残債とのバランスを確認しましょう。
5. まとめ：迷ったら「まず売却相場を知る」ことが最初の一歩
住み替えで「売る？貸す？」を迷うのは当然です。 しかし、最初に今の家の相場を知るだけで、判断基準が明確になります。 現状価格を知らずに貸すと、後で「売っておけばよかった」と後悔する人が非常に多いです。
👉 関連：空き家売却の流れと注意点
「売る・貸す」で悩んだら、まずは無料・匿名査定で今の価値を確認しましょう。 それが、後悔しない住み替え成功の第一歩です。
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