「親の介護費用が心配」「施設入居で実家が空き家になる」「売る・残す・貸すのどれが正解かわからない」と悩んでいませんか。
親の介護が始まると、施設費用、医療費、交通費、実家の管理、固定資産税、草刈り、修繕、相続人同士の話し合いなど、想像以上に多くの負担が発生します。
特に実家を空き家のまま放置すると、建物の劣化が進み、売却価格が下がったり、管理費用だけが増えたりすることがあります。大切なのは、いきなり売却を決めることではありません。まずは「今いくらで売れそうか」を知り、介護費用・維持費・家族の意向を整理することです。
売るかどうかは後で決めて大丈夫です。
まずは実家の現在価格を無料で確認しておきましょう。
査定後に売却を断ることも可能です。複数社を比較すると、安く手放すリスクを減らせます。
1. 親の介護で実家問題が起こりやすい理由
親の介護と実家の問題は、ほとんどの場合セットで発生します。親が施設へ入所したり、子どもの家に引き取ったりすると、これまで親が住んでいた家が空き家になるからです。
空き家になった実家には、住んでいなくても次のような負担が残ります。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 電気・水道など最低限の維持費
- 草刈り・庭木の剪定費用
- 雨漏り・シロアリ・外壁劣化などの修繕費
- 近隣からの苦情対応
- 防犯・台風・災害時の確認
- 相続人同士の管理分担
最初は「思い出の家だから残しておきたい」と考えていても、介護が長期化すると、実家の管理まで手が回らなくなるケースは少なくありません。
重要な考え方
実家を売るかどうかを今すぐ決める必要はありません。ただし、売る・貸す・残すの判断材料として、現在の査定額だけは早めに確認しておくべきです。
九州・沖縄エリアでも、福岡市・北九州市・久留米市・熊本市・那覇市のように需要がある地域と、郊外・山間部・築古戸建てでは売れ方が大きく異なります。地域ごとの相場感を知りたい方は、九州・沖縄の不動産売却ガイドも参考にしてください。
2. 実録：売却判断が遅れて損をしたケース
福岡県に住むAさんは、母親が要介護状態になり、施設入居をきっかけに実家をどうするか悩んでいました。
体験談
「母の施設費用が必要になるのはわかっていました。でも、実家を売ることに罪悪感があり、兄弟との話し合いも後回しにしていました。結果的に1年以上空き家のまま放置してしまい、固定資産税、草刈り、雨漏り修繕、防犯対策で出費が増えました。いざ売ろうとした時には建物の劣化が進み、最初に聞いていた査定額より低くなってしまいました。」
このケースで問題だったのは、売却したことではありません。判断を先送りしたまま、相場確認も管理計画もしていなかったことです。
不動産は時間が経つほど必ず高く売れるわけではありません。築年数が古くなり、室内の劣化が進み、庭や外壁の印象が悪くなると、買主から値下げ交渉を受けやすくなります。
特に介護中は、親の通院、施設との連絡、ケアマネジャーとの面談、兄弟姉妹との調整などで忙しくなります。実家の売却を後回しにすると、気づいた時には「もっと早く動けばよかった」と後悔することがあります。
空き家期間が長くなる前に、今の価格だけ確認しておきませんか？
1社だけで決めず、複数社の査定額・売却方針を比較することが大切です。
3. 親名義の家は子どもだけで売れる？
親の介護で実家売却を考えるとき、最初に確認すべきなのが不動産の名義です。
実家が親名義の場合、子どもが勝手に売却することはできません。売主はあくまで名義人である親です。親が売却の意思を示せる状態か、代理人に委任できる状態かによって、進め方が変わります。
| 状況 | 売却の進め方 | 注意点 |
|---|---|---|
| 親に判断能力があり、売却に同意している | 親本人が売主として契約する | 本人確認・意思確認が必要。子どもが手続きを手伝うことは可能。 |
| 親に判断能力はあるが、外出や手続きが難しい | 委任状を使い、子どもが代理で動くことを検討 | 本人の明確な意思、委任状、印鑑証明書などが必要になる場合がある。 |
| 親が認知症などで判断能力に不安がある | 成年後見制度の利用を検討 | 居住用不動産を処分する場合、家庭裁判所の許可が必要になることがある。 |
| 親が亡くなった後に売る | 相続登記後、相続人が売却する | 相続人全員の合意、遺産分割協議、税金特例の確認が必要。 |
親が認知症の場合は特に早めの確認が必要
親が認知症などで契約内容を理解することが難しい場合、不動産会社や司法書士から売買契約を止められることがあります。売却は大きな法律行為であり、本人の意思確認が非常に重視されるからです。
成年後見制度を利用すれば、成年後見人等が本人の代わりに手続きを進められる場合があります。ただし、本人が住んでいた家や将来戻る可能性のある家など、居住用不動産を売却・賃貸・取り壊しする場合には、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
注意
「介護費用が必要だから、子どもが親の家を売ればよい」と単純には進められません。親の判断能力、名義、家族関係、売却理由、今後の住まい、売却価格の妥当性を整理してから進めましょう。
4. 売る・貸す・残すの比較表
親の介護で実家をどうするか迷ったら、まずは「売る」「貸す」「残す」の3つに分けて考えると判断しやすくなります。
| 選択肢 | 向いているケース | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 売る | 介護費用を確保したい、誰も住む予定がない、管理が難しい | まとまった資金を得られる。維持費・管理負担を減らせる。相続時に現金で分けやすい。 | 思い出の家を手放す心理的負担がある。売却益が出ると税金がかかる場合がある。 |
| 貸す | 立地が良く、賃貸需要があり、将来戻る可能性も残したい | 家賃収入を得られる。所有権を残せる。 | 修繕費、入居者対応、空室リスクがある。古い戸建ては貸す前の改修費が高くなることもある。 |
| 残す | 近いうちに家族が住む予定がある、親の帰宅可能性が高い | 思い出や将来の利用可能性を残せる。 | 固定資産税、管理、老朽化、防犯、相続トラブルのリスクが続く。 |
この中で、もっとも判断を誤りやすいのが「とりあえず残す」です。明確な利用予定がないまま残すと、毎年の維持費だけが積み上がり、いざ売る時には建物の価値が下がっていることがあります。
判断の基本
実家を残す理由が「いつか使うかもしれない」だけなら、まず売却査定と賃貸査定の両方を確認しましょう。数字で比べると、感情だけで判断するリスクを減らせます。
5. 介護で実家を売却するメリット・デメリット
メリット1：介護費用・施設費用を確保できる
実家を売却する最大のメリットは、介護費用に使える資金を確保できることです。
介護施設への入居一時金、月額利用料、医療費、福祉用具、通院交通費、親族の移動費など、介護には継続的な支出が発生します。預貯金だけで足りない場合、実家を現金化することで、親の生活を安定させやすくなります。
メリット2：空き家管理の負担から解放される
空き家の管理は、想像以上に手間がかかります。遠方に住んでいる場合、草刈りや換気、郵便物の確認、台風後の点検だけでも大きな負担です。
売却すれば、固定資産税、管理費用、修繕費、防犯面の不安を減らせます。介護に集中しやすくなる点も大きなメリットです。
メリット3：相続トラブルを防ぎやすい
不動産は現金と違い、相続人で平等に分けにくい財産です。兄弟姉妹のうち一人だけが実家を管理している、誰かが住む予定がある、売りたい人と残したい人がいる、といった状況ではトラブルになりやすくなります。
親が元気なうち、または相続人同士で早めに話し合えるうちに売却方針を整理しておくと、将来の争いを防ぎやすくなります。
デメリット1：思い出の家を手放す心理的負担がある
実家は単なる不動産ではありません。親との思い出、家族の歴史、帰る場所という感情があるため、売却に抵抗を感じるのは自然なことです。
ただし、思い出を守ることと、空き家を維持し続けることは同じではありません。写真を残す、家財を整理する、家族で最後に集まるなど、気持ちに区切りをつける方法もあります。
デメリット2：売却価格が希望通りになるとは限らない
築年数が古い家、駅から遠い家、再建築に制限がある土地、境界が不明確な土地、雨漏りやシロアリ被害がある家は、査定額が想定より低くなることがあります。
だからこそ、1社だけの査定で判断するのは危険です。複数社の査定を比較し、価格だけでなく「なぜその金額なのか」「どの買主を狙うのか」「買取と仲介のどちらがよいのか」まで確認しましょう。
6. 税金・空き家・成年後見の注意点
親が自宅を売る場合：3,000万円特別控除を確認
親が住んでいた自宅を売却して利益が出る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を使える可能性があります。
ただし、適用には要件があります。売却前に税理士や税務署、不動産会社に確認し、使える特例を逃さないようにしましょう。
相続後に売る場合：空き家の3,000万円特別控除を確認
親が亡くなった後、相続した空き家を売却する場合も、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」を使える可能性があります。
ただし、相続開始前の居住状況、建物の耐震性、売却期限、売却代金、相続人の人数など、細かい条件があります。特に相続後に空き家を長く放置すると、特例の期限や建物状態の面で不利になることがあります。
空き家を放置すると固定資産税負担が増えることもある
空き家が適切に管理されず、自治体から管理不全空家等として勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れ、土地の固定資産税負担が増える可能性があります。
「誰も住んでいないけれど、固定資産税が安いから残しておく」という判断は、今後もずっと安全とは限りません。老朽化、近隣トラブル、行政指導のリスクも含めて考える必要があります。
親が認知症の場合：成年後見制度と家庭裁判所の許可に注意
親が認知症などで判断能力に不安がある場合、子どもが売却を希望しても、すぐに売買契約を進められないことがあります。
成年後見制度を利用する場合、成年後見人等が本人の財産を管理します。ただし、本人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。許可を得ずに処分すると、無効になる可能性があるため注意が必要です。
専門家に確認すべきケース
- 親が認知症と診断されている
- 親が売却の意思をはっきり示せない
- 兄弟姉妹で意見が分かれている
- 相続登記がまだ終わっていない
- 売却益が出そうで税金が心配
- 空き家の老朽化や近隣トラブルがある
7. 今日からできる判断ロードマップ
親の介護で実家をどうするか迷ったら、次の順番で整理してください。
ステップ1：実家の現状を確認する
- 名義人は誰か
- 住宅ローンは残っているか
- 固定資産税はいくらか
- 建物の築年数・劣化状況はどうか
- 雨漏り・シロアリ・境界問題はないか
- 親が今後実家に戻る可能性はあるか
ステップ2：介護費用と維持費を数字で出す
感情だけで判断すると、結論が先延ばしになりがちです。次の費用を1年単位で整理しましょう。
- 施設費用
- 医療費
- 介護用品・福祉用具費用
- 通院・面会の交通費
- 固定資産税
- 火災保険料
- 草刈り・清掃・修繕費
ステップ3：家族・相続人で話し合う
実家売却は、家族の感情が絡みます。特に兄弟姉妹がいる場合は、早めに情報を共有しましょう。
話し合いでは、次の3点を明確にするのがおすすめです。
- 誰が実家を管理するのか
- 管理費用を誰が負担するのか
- 将来、売却する場合の判断基準をどうするのか
ステップ4：無料査定で売却相場を確認する
ここで初めて、売却するかどうかの現実的な判断ができます。
査定を受ける前は「こんな古い家は売れないかも」と思っていても、土地として需要があるケースがあります。反対に「高く売れるはず」と思っていても、建物の状態や立地によって査定額が伸びないケースもあります。
3つ以上当てはまるなら、早めに査定確認がおすすめです。
- 親が施設に入所している、または入所予定がある
- 実家に誰も住む予定がない
- 実家まで遠く、管理に通うのが大変
- 固定資産税や修繕費が負担になっている
- 兄弟姉妹で管理分担が決まっていない
- 介護費用のためにまとまった資金が必要
- 建物の老朽化が進んでいる
ステップ5：売却・賃貸・保有を比較して最終判断する
査定額がわかれば、「売る」「貸す」「残す」を数字で比較できます。
| 確認項目 | 見るべきポイント |
|---|---|
| 売却査定額 | 仲介で売る場合の価格、買取の場合の価格、売却期間の目安を確認する。 |
| 賃貸収入 | 家賃相場、改修費、空室リスク、管理会社への委託費を確認する。 |
| 保有コスト | 固定資産税、保険、草刈り、修繕、防犯、将来の解体費を確認する。 |
| 家族の意向 | 親の意思、兄弟姉妹の意見、相続時の分けやすさを確認する。 |
8. 介護・空き家売却に強い不動産会社を選ぶコツ
親の介護に伴う実家売却では、単に高い査定額を出す会社を選べばよいわけではありません。介護、相続、空き家、税金、成年後見など、通常の住み替え売却よりも確認事項が多いからです。
比較すべきポイント
| 比較項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 空き家売却の実績 | 築古戸建て、遠方所有者、相続物件の売却経験があるか。 |
| 査定額の根拠 | 周辺成約事例、土地評価、建物状態、買主需要を説明できるか。 |
| 売却方法の提案力 | 仲介、買取、解体後売却、現況売却など複数の選択肢を出せるか。 |
| 専門家との連携 | 司法書士、税理士、弁護士、土地家屋調査士と連携できるか。 |
| 遠方対応 | オンライン相談、鍵の管理、残置物整理、現地確認に対応できるか。 |
| 説明の誠実さ | 高く売れる話だけでなく、リスクや費用も説明してくれるか。 |
特に注意したいのは、根拠のない高額査定です。最初だけ高い金額を提示し、売れなければ後から値下げを迫る会社もあります。
複数社を比較すれば、査定額の相場、売却期間、会社ごとの提案力が見えてきます。介護中で忙しい方ほど、一括査定を使って効率よく比較するのがおすすめです。
介護中の実家売却は、1社だけで決めると損をすることがあります。
複数社の査定額と提案を無料で比べてみましょう。
売却を決める前の相場確認だけでも利用できます。
9. 九州・沖縄で実家売却を考える方へ
九州・沖縄の不動産売却では、同じ県内でもエリアによって売れやすさが大きく変わります。
たとえば、福岡県内でも福岡市・北九州市・久留米市と郊外の戸建てでは需要が異なります。佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県でも、駅距離、商業施設、学校区、災害リスク、築年数、土地の広さによって査定額は大きく変わります。
地域別の売却相場を確認したい方は、以下の記事も参考にしてください。
地域相場を確認したうえで、実家の個別査定を取ると、より現実的な判断がしやすくなります。
10. よくある質問
Q1. 親が施設に入った後、実家をそのままにしておくのは危険ですか？
A. すぐに危険とは限りませんが、空き家期間が長くなるほど老朽化、草木の繁茂、防犯、近隣トラブル、固定資産税、修繕費の負担が増えやすくなります。誰も住む予定がない場合は、早めに売却査定と維持費を比較しましょう。
Q2. 親が認知症でも実家を売却できますか？
A. 親の判断能力の状態によります。売却の意思確認が難しい場合、成年後見制度の利用が必要になることがあります。また、本人の居住用不動産を処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。司法書士や弁護士、不動産会社に早めに相談しましょう。
Q3. 親名義の家を子どもが代理で売ることはできますか？
A. 親に判断能力があり、売却に同意している場合は、委任状などを使って子どもが手続きを補助できることがあります。ただし、本人確認や意思確認は厳格に行われます。親の意思が確認できない状態で、子どもが勝手に売ることはできません。
Q4. 実家を売ると税金は必ずかかりますか？
A. 必ずかかるとは限りません。売却益が出た場合は譲渡所得税の対象になりますが、マイホームの3,000万円特別控除や、相続空き家の3,000万円特別控除を使える可能性があります。要件が細かいため、売却前に確認することが大切です。
Q5. 相続してから売るのと、親が生前に売るのはどちらがよいですか？
A. 家族構成、親の意思、介護費用、税金、相続人の関係によって異なります。生前に売れば介護費用に使いやすい一方、相続後に売る場合は相続登記や遺産分割協議が必要になります。どちらが有利かは、査定額と税金の両方を見て判断しましょう。
Q6. 実家に荷物が残っていても査定できますか？
A. 多くの場合、荷物が残っていても査定は可能です。残置物が多い場合でも、現況売却、片付け後の売却、買取など複数の方法があります。先に片付け費用をかける前に、不動産会社へ相談すると無駄な出費を避けやすくなります。
Q7. 古い実家は解体してから売るべきですか？
A. 物件によります。解体した方が売れやすいケースもありますが、解体費用が先にかかるうえ、土地の固定資産税が変わる可能性もあります。古家付き土地として売る、現況のまま買取に出す、解体後に売るなど、複数の査定を比べて判断しましょう。
Q8. 査定を依頼したら必ず売却しなければいけませんか？
A. いいえ。査定は売却を決める前の情報収集として利用できます。介護費用や空き家維持費と比較するためにも、まず現在価格を知ることが重要です。
11. まとめ：親の介護で実家をどうするか迷ったら、まず相場確認から
親の介護が始まると、実家を「売る」「貸す」「残す」の判断は後回しになりがちです。しかし、空き家のまま時間が経つほど、維持費、管理負担、老朽化、相続トラブルのリスクは大きくなります。
- 親名義の家は、子どもだけで勝手に売れない
- 親が認知症の場合、成年後見制度や家庭裁判所の許可が関係することがある
- 空き家を放置すると、維持費や固定資産税の負担が増える可能性がある
- 売却益が出る場合は、3,000万円特別控除などの税制確認が重要
- 売る・貸す・残すの判断には、まず現在の査定額を知ることが必要
- 1社だけでなく複数社を比較すると、安く手放すリスクを減らせる
実家を売ることは、親との思い出を否定することではありません。親の介護を支え、家族の負担を減らし、将来の相続トラブルを防ぐための現実的な選択肢です。
まずは、今の実家がいくらで売れそうかを確認してみましょう。数字がわかるだけで、家族で話し合う材料ができます。
親の介護で実家をどうするか迷っている方へ
売る・貸す・残すを決める前に、まずは無料査定で現在価格を確認しましょう。
査定だけの利用も可能です。複数社を比較して、後悔しない判断を始めましょう。
※本記事は2026年時点の一般的な情報をもとに作成しています。税金、相続、成年後見、裁判所手続きについては、個別事情により判断が異なります。具体的な手続きは税理士、司法書士、弁護士、家庭裁判所、不動産会社などの専門家にご確認ください。
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