「築20年以上の家ってもう売れない？」「耐用年数を過ぎる前に売るべきって本当？」 そんな疑問を感じている方も多いでしょう。
建物の耐用年数を過ぎると、税制上の価値はゼロ扱いになります。 しかし実際には、「価値が完全にゼロになる前」に売ることで、まだ需要があり高く売れるケースが多いのです。
この記事では、不動産の専門家が「耐用年数を超える前に売るべき理由」と「失敗しないタイミングの見極め方」をわかりやすく解説します。
1. 耐用年数を超える前に売るべき3つの理由
不動産の「耐用年数」は、減価償却や資産評価の基準として定められています。 木造なら22年、鉄骨造なら34年、鉄筋コンクリート造なら47年が目安です。 では、なぜその前に売るのが有利なのでしょうか？
- 💰 理由①：資産価値が一気に下落する前に売れる
耐用年数を超えると「建物の評価額＝ゼロ」と見なされ、土地分だけの価格になります。 - 🏚️ 理由②：リフォーム費用がかさむ前に現金化できる
古くなるほど修繕費が増え、売却より維持コストが高くなりがち。 - 📉 理由③：買主のローン審査が通りにくくなる
古い物件は住宅ローンの担保評価が下がるため、購入希望者が減少します。
つまり、「売れるうちに売る」ことが最も重要。 売却の流れを知りたい方は👉 不動産売却の流れガイドをチェックしましょう。
2. 実録！「耐用年数を超えて」売却に苦労した失敗談
築28年の木造一戸建てを所有していたAさん。 「まだ住めるから」と売却を先延ばしにしていました。 ところが、耐用年数を超えた途端に査定額は半減。 修繕費もかさみ、最終的には当初想定の約400万円も安く売却する結果に。
一方、築20年で売却を決断したBさんは、売却まで2ヶ月・希望価格で成約。 「資産価値があるうちに動いて良かった」と語ります。
👉 平均的な売却スピードを知りたい方は 平均売却日数と早く売る方法も参考に。
3. 耐用年数前後の売却メリット・デメリット比較
| タイミング | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 耐用年数前に売却 | 高値で売れる／買主がローンを組みやすい／修繕費を回避 | 決断が早く必要 |
| 耐用年数後に売却 | リフォーム済なら一部価値を維持できる | 査定額が大幅に下落／ローン審査が厳しくなる／販売期間が長引く |
ローン返済中の方も、残債があっても売却は可能です。 場合によっては「任意売却」という選択肢もあります。 👉 国土交通省：任意売却関連情報も確認しておくと安心です。
4. 今日からできる！耐用年数を意識した逆転ロードマップ
- ☑ 建物の構造別に耐用年数を確認（木造22年・RC47年など）
- ☑ 無料査定で現在の市場価格を把握
- ☑ 修繕・リフォーム費用がかかる前に売却を検討
- ☑ 複数社で査定を比較して最も高値を提示した業者を選ぶ
- ☑ 税金や手数料も事前に試算しておく
税金や譲渡所得の詳細は👉 不動産売却にかかる税金まとめをチェックしておくと安心です。
5. Q&A｜耐用年数と不動産売却に関するよくある質問
Q1. 耐用年数を過ぎた家は売れないの？
A. 売れますが、土地の価値が中心になります。築年数が浅いうちが高値のチャンスです。
Q2. リフォームすれば価値は戻りますか？
A. 一部評価されますが、費用を全額回収できるわけではありません。
Q3. 築何年で売るのがベスト？
A. 木造なら15〜20年、RC造なら30〜35年がひとつの目安です。
Q4. 耐用年数を超えたマンションも売れる？
A. はい。立地が良ければ需要がありますが、築年数が価格に大きく影響します。
Q5. 相続で古い家を引き継いだ場合は？
A. 放置せず早期に売却を検討しましょう。 👉 相続不動産の売却注意点
6. まとめ｜耐用年数を意識して「早めの決断」が高く売るカギ
建物の価値は時間とともに確実に下がります。 「まだ住めるから大丈夫」ではなく、「売れるうちに動く」ことが、損を防ぐ最大のポイントです。
まずは無料・匿名で今の査定額をチェックし、 「耐用年数前に売るべきか」プロの意見を聞いてみましょう。
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