「住宅ローンがまだ残っているけど、売却しても大丈夫？」「ローン残債がある家を売ると損するのでは？」 そんな不安を抱えている方は少なくありません。 実は、ローン残債があっても売却は可能ですが、手続きやタイミングを誤ると「ローン地獄」に陥るケースもあります。 この記事では、専門家の視点から安全にローン残債ありの不動産を売る方法をわかりやすく解説します。
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まずは、同じように悩みながら売却を進めた人のリアルな体験談から見ていきましょう。
実録！売却期間が長引いた失敗談
Aさん（40代・福岡県）は、住宅ローン残債が1,200万円残る状態でマイホームの売却を検討しました。 「査定価格が高ければ残債を完済できる」と思い込み、1社だけに依頼した結果——。
- 提示価格が相場より高く、売却まで半年以上かかった
- ローン返済と管理費の二重負担で貯金が激減
- 最終的に価格を下げて売却し、手元にほとんど残らなかった
このように、ローン残債がある状態での「一社査定・相場無視の高値設定」は失敗の原因になりやすいです。 売却の流れや必要書類はこちらのガイドで詳しく確認しておくと安心です。
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ローン地獄に陥る原因と回避策
ローン残債がある状態で売却するときに注意すべきは、「売却額 ＜ 残債」になるケースです。 これを「オーバーローン」と呼び、返済が続く中で家を手放すことになるため、計画性が求められます。
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 通常売却（残債完済型） | 信用情報に影響なし／スムーズに取引可能 | 残債を自己資金で補う必要あり |
| 任意売却 | ローン超過でも売却可／差押え回避 | 信用情報に記録が残る／手続きが複雑 |
| 相続不動産の売却 | 税制優遇あり／相続放棄との併用も可能 | 相続登記が必要／親族間調整が必要 |
もし返済が厳しくなったら、国土交通省の任意売却制度も検討しましょう。 また、売却期間が長引きそうな場合は平均売却日数と早く売る方法を確認して、戦略的に進めましょう。
今日からできる！逆転ロードマップ
ローン残債ありでも成功するためには、「正しい手順」を踏むことが重要です。 以下のチェックリストで今すぐ行動を整理してみましょう。
チェックリスト
- ☑ 現在のローン残高を確認した
- ☑ 査定を3社以上に依頼して相場を把握した
- ☑ 残債と査定額の差額を試算した
- ☑ 任意売却を検討するか金融機関に相談した
- ☑ 複数社比較で最も条件の良い仲介会社を選んだ
行動ステップ
- 住宅ローン残高を確認（銀行またはローン明細）
- 無料査定で相場を調べる
- 完済できない場合は任意売却の専門家に相談
- 契約・売却後に残債の清算スケジュールを立てる
こうした手順を踏むことで、ローン地獄を回避しながら資産整理が可能になります。
Q&A｜ローン残債がある不動産売却の疑問を解消！
Q1. ローン残債がある状態で売却できますか？
はい、可能です。売却代金で残債を完済できれば問題ありません。完済できない場合でも、任意売却を通じて対応できるケースがあります。
Q2. 売却途中で契約を解除したら違約金はかかりますか？
媒介契約の種類によります。一般媒介は基本なし、専任媒介では違約金が発生する場合も。契約前に条件を確認しておきましょう。
Q3. 任意売却にすると信用情報に傷がつきますか？
はい、一定期間（約5〜7年）は記録が残る場合があります。ただし競売よりは影響が軽く、生活再建の余地があります。
Q4. 相続不動産のローンが残っている場合は？
相続放棄や売却での精算が可能です。詳細は相続不動産の注意点をご覧ください。
Q5. 査定額に大きな差が出るのはなぜ？
不動産会社ごとに査定基準が異なるためです。必ず3〜6社を比較して、信頼できる業者を見極めましょう。
まとめ｜ローン残債があるときこそ「早めの相談」が鍵
ローン残債があっても、正しい知識と準備があれば安全に売却できます。 放置すれば利息や固定資産税が重なり、家計を圧迫する一方です。 「いつか売ろう」ではなく、今すぐ行動することが最大の節約につながります。
まずは匿名で査定して、あなたの物件が「完済可能」なのか、「任意売却を検討すべき」なのかを知ることから始めましょう。
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※売却時の税金についてはこちらのまとめも参考にしてください。
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