「住宅ローンを完済してから売る方が安全？」「残債があっても今売った方がいい？」 そんな迷いを抱えている方は多いはずです。 実は、完済を待つ方が良いケースと残債ありでも売るべきケースには明確な違いがあります。 この記事では、不動産専門ライターが実例とデータをもとに、ローン完済を待つ vs 残債ありで売る、どちらが得なのかを徹底比較。 損せず賢く売るための判断ポイントをわかりやすく解説します。
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1. 実録！完済を待ちすぎて損した失敗談
Bさん（40代・佐賀県）は、住宅ローン残高が1,000万円残る状態で売却を迷っていました。 「あと5年で完済できるなら、それまで待とう」と考え、売却を見送ったのですが——。
- 築年数が進み、資産価値が下落（査定額が300万円減）
- 固定資産税・修繕費が積み重なり、結果的に損失
- 転勤で二重生活となりローン返済が重荷に
このように、「完済を待つ」＝安全ではないのが現実です。 不動産市場の変動や物件の劣化を考慮せずに待ち続けると、結果的に損をするケースが多いのです。 売却期間や手続きの流れは不動産売却ガイドで確認しておきましょう。
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2. 完済を待つ vs 残債ありで売る｜メリット・デメリット比較
それぞれの選択肢にどんな違いがあるのか、以下の表で整理してみましょう。
| 比較項目 | ローン完済を待つ | 残債ありで売る |
|---|---|---|
| メリット | 売却後の返済なし／信用情報に影響なし | 市場が高いうちに売れる／二重負担を回避できる |
| デメリット | 築年数が進み資産価値が下がる／維持費がかかる | 残債を自己資金または任意売却で清算が必要 |
| リスク | 価格下落・空き家リスク | 金融機関との調整が必要 |
| おすすめな人 | 返済に余裕があり、売急ぎでない人 | 転勤・離婚・住み替えなど急ぎの事情がある人 |
どちらが「得」かは、ローン残高・物件の築年数・地域の相場によって異なります。 特に最近は金利上昇や中古需要増など市場変動が大きいため、査定を早めに行う方がリスクを減らせます。 市場動向や売却スピードは平均売却日数と早く売る方法も参考にしてみてください。
3. ローン地獄を避けるための逆転ロードマップ
「残債があると売れない」と思い込んでしまうと、チャンスを逃します。 以下のステップで早めに行動すれば、ローン地獄を避けてスムーズに資金を整理できます。
チェックリスト
- ☑ 現在のローン残高を確認した
- ☑ 不動産の査定を3社以上に依頼した
- ☑ 売却代金で完済できるかシミュレーションした
- ☑ 任意売却の可能性を金融機関に確認した
- ☑ 売却後の資金計画（次の住まい・引越費用）を立てた
行動ステップ
- ローン明細で残高を確認
- 無料査定を利用して相場を把握
- 完済困難なら任意売却の専門家へ相談
- 売却後の資金調整と生活再建計画を立てる
任意売却の詳細は国土交通省の公式情報で確認できます。
4. Q&A｜「完済か、売却か」迷ったときのよくある質問
Q1. 残債があっても売却できますか？
はい、可能です。売却代金で完済できる場合はもちろん、足りない場合も任意売却で調整できます。
Q2. ローン完済を待つと税金面で有利になりますか？
必ずしもそうではありません。売却時の税金や特別控除を使えば、残債ありでも節税できます。
Q3. 契約途中で解除すると違約金は？
媒介契約の種類によります。専任媒介の場合、違約金が発生することもあります。契約前にしっかり確認を。
Q4. 相続した家のローンが残っている場合は？
相続放棄や売却で対応可能です。詳しくは相続不動産の売却注意点をご覧ください。
Q5. 査定額に差が出るのはなぜ？
各社の査定基準や販売戦略が異なるためです。必ず複数社を比較して、自分に合う提案を見極めましょう。
5. まとめ｜「待つ」より「動く」が得をする
「完済してから…」と待つ間に、市場も物件も変わってしまいます。 いまは金利上昇や人口減少の影響もあり、「高く売れる時期」に動くことが最大のチャンスです。 不動産は「タイミング」がすべて。思い立った今が、最も損しにくい瞬間かもしれません。
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