ここで注意したいのは、「登記費用は買主が払う」と聞いて安心してしまうことです。 実際には、売主側の登記や書類準備を見落としていると、引き渡し直前に追加費用が出たり、売却スケジュールが遅れたりすることがあります。 さらに、登記費用そのものよりも大きな損失になりやすいのが、売却価格を1社だけの査定で決めてしまうことです。
不動産売却では、同じ物件でも不動産会社によって査定額が100万円以上変わるケースもあります。 登記費用の数万円を気にすることも大切ですが、それ以上に「そもそも適正価格で売れるのか」を確認することが、損しない売却の第一歩です。 そのため、売却を検討し始めた段階で、まずは複数社の査定額を比べておくことをおすすめします。
この記事では、登記費用を売主・買主のどちらが負担するのか、売主が見落としやすい費用、契約前に確認すべきポイント、そして損を防ぐための査定比較の進め方まで、初心者の方にもわかりやすく解説します。
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売却を検討中なら、まず現在の相場を確認してください。
登記費用は誰が払う？まず結論をわかりやすく整理
不動産売却で発生する登記費用は、すべてを売主が払うわけでも、すべてを買主が払うわけでもありません。 登記の内容によって、負担する人が変わります。
一般的には、買主が負担する登記費用と売主が負担する登記費用に分かれます。 たとえば、買主が不動産を取得して名義を変更するための「所有権移転登記」は、買主が負担するケースが多いです。 一方で、売主の住宅ローンが残っている場合に必要な「抵当権抹消登記」は、売主が負担するのが一般的です。
| 登記の種類 | 主な負担者 | 内容 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 買主 | 売主から買主へ名義を移す登記 |
| 抵当権抹消登記 | 売主 | 住宅ローンの担保を外す登記 |
| 住所変更登記・氏名変更登記 | 売主 | 登記簿上の住所や氏名を現在の情報に直す登記 |
| 抵当権設定登記 | 買主 | 買主が住宅ローンを組むときに必要な登記 |
| 相続登記 | 売主側 | 相続した不動産を売る前に名義を整える登記 |
つまり、「登記費用は買主負担」と一言でまとめてしまうのは危険です。 買主が負担するのは、あくまで買主側に必要な登記です。 売主側に残っている権利関係や名義のズレを整える費用は、売主が負担する可能性があります。
売主が払う可能性が高い登記費用
1. 抵当権抹消登記費用
住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることが多いです。 売却時には、買主へきれいな状態で引き渡す必要があるため、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きが必要になります。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円が基本です。 戸建ての場合、土地1筆と建物1棟で合計2個と数えられることが多いため、登録免許税だけなら2,000円程度が目安になります。 ただし、司法書士に依頼する場合は、別途報酬がかかります。
ここで気をつけたいのは、「ローン残債があるから売れない」と思い込まないことです。 売却代金でローンを完済できる場合、決済と同時に抵当権を抹消して売却できるケースは多くあります。 ただし、売却価格がローン残債を下回ると自己資金が必要になる場合があるため、早い段階で査定額を確認しておくことが重要です。
2. 住所変更登記・氏名変更登記
登記簿上の住所が現在の住所と違っている場合、売却前に住所変更登記が必要になることがあります。 結婚や離婚などで氏名が変わっている場合も同様です。
「昔住んでいた家を売る」「相続した家を売る」「転勤後に空き家になった家を売る」というケースでは、登記簿の住所が古いままになっていることがあります。 このズレをそのままにしていると、売買契約や引き渡しの手続きで確認に時間がかかることがあります。
費用としては大きくないことも多いですが、売却直前に慌てる原因になります。 特に遠方の不動産を売る場合は、必要書類の取り寄せにも時間がかかるため、早めに確認しておきましょう。
3. 相続登記
親から相続した不動産を売却する場合、名義が亡くなった方のままでは、原則としてそのまま売却できません。 まず相続人名義に変更する相続登記を行い、その後に買主へ所有権移転登記を行う流れになります。
相続登記は、戸籍や遺産分割協議書などの書類が必要になることがあり、思った以上に時間がかかる場合があります。 兄弟姉妹で共有している不動産、相続人が遠方に住んでいる不動産、空き家になって長期間放置している不動産は、特に注意が必要です。
「売ろうと思ったら、まず相続登記が必要だった」というケースは珍しくありません。 売却を急ぎたい方ほど、登記の状態と査定額を同時に確認しておくことが大切です。
買主が払うことが多い登記費用
1. 所有権移転登記費用
所有権移転登記とは、不動産の名義を売主から買主へ移す手続きです。 売買によって不動産を取得するのは買主なので、この登記費用は買主が負担するのが一般的です。
買主側の費用には、登録免許税や司法書士報酬が含まれます。 物件価格や固定資産税評価額によって金額が変わるため、買主は購入前に諸費用として確認することになります。
売主としては、所有権移転登記費用を直接負担しないケースが多いものの、買主の資金計画に影響する点は理解しておきたいところです。 買主の諸費用が重くなると、価格交渉につながることもあります。 つまり、売主にとっても無関係ではありません。
2. 抵当権設定登記費用
買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は購入する不動産に抵当権を設定します。 この抵当権設定登記にかかる費用は、買主が負担するのが一般的です。
売主がこの費用を払うことは通常ありません。 ただし、買主のローン審査が遅れると、売却スケジュール全体に影響が出ることがあります。 売主としては、買主側のローン特約や決済予定日を確認しながら進めることが大切です。
知らないと損する「登記費用の穴」
穴1：登記費用より、売却価格の差のほうが大きい
売主の方は、抵当権抹消費用や司法書士費用がいくらかかるのかを気にされることが多いです。 もちろん、費用を把握することは大切です。 しかし、不動産売却で本当に損失が大きくなりやすいのは、登記費用ではなく売却価格です。
たとえば、登記関連費用が数万円だったとしても、査定額が不動産会社によって100万円以上違えば、影響はまったく違います。 1社だけの査定で「このくらいが相場です」と言われて売り出してしまうと、本来もっと高く売れた可能性に気づけないまま進んでしまうことがあります。
特に、地域によって需要の差が出やすいエリアでは、地元に強い会社とそうでない会社で査定根拠が変わることがあります。 たとえば、政令指定都市でエリア差が出やすい場合は、熊本市で売却価格を確認する前に読みたい地域別ガイドのように、市場の特徴を押さえたうえで査定を比べることが重要です。
穴2：「登記費用は買主負担」と思い込み、売主側の費用を忘れる
「登記費用は買主が払う」と聞いて、売主側には何も費用がかからないと思ってしまう方もいます。 しかし、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記、住所変更登記、相続登記などは売主側で対応が必要です。
こうした費用は、売却代金から差し引いて考える必要があります。 売却価格だけを見て「これだけ手元に残る」と考えてしまうと、ローン残債、仲介手数料、登記費用、引っ越し費用、税金などを差し引いた後に、想定より手残りが少ないと感じることがあります。
大切なのは、売却価格ではなく最終的に手元にいくら残るかです。 登記費用はその一部として、早めに把握しておきましょう。
穴3：相続や共有名義で売却が止まる
相続した不動産や、夫婦・兄弟姉妹で共有している不動産は、登記手続きが複雑になりやすいです。 名義人全員の同意が必要になったり、相続人の確認が必要になったりするため、通常の売却より時間がかかることがあります。
「買いたい人が見つかったのに、登記が整っていなくて引き渡せない」という状況になると、買主の気持ちが離れてしまうこともあります。 売却のチャンスを逃さないためにも、査定を依頼する段階で、名義やローンの状況を不動産会社に伝えておくことが大切です。
穴4：地域相場を知らずに費用だけを気にしてしまう
登記費用を数万円抑えることも大切ですが、地域相場を知らないまま売却を進めるほうが大きなリスクです。 同じ県内でも、駅近、学校区、商業施設への距離、再開発、人口動向によって売れやすさは変わります。
たとえば観光需要や移住需要が絡みやすいエリアでは、一般的な相場だけで判断しにくいことがあります。 沖縄エリアで売却を検討している方は、那覇市の売却相場を知ってから査定を比べることで、価格判断の軸を持ちやすくなります。
「登記費用が不安」な方ほど、先に売却額の目安を知っておくと安心です
ローン残債・登記費用・仲介手数料を考える前に、まずは「いくらで売れそうか」を確認しておきましょう。 複数社の査定を比べることで、安く売ってしまうリスクを減らせます。 無料で複数社の査定額を比較する
1社だけの査定で決める前に、相場の幅を確認しておきましょう。
登記費用の目安はいくら？売主が見ておきたい費用感
売主が特に確認しておきたいのは、抵当権抹消登記と、必要に応じて発生する住所変更登記・相続登記です。 金額は物件や依頼先によって変わりますが、目安を知っておくと資金計画を立てやすくなります。
| 項目 | 費用の目安 | 注意点 |
|---|---|---|
| 抵当権抹消登記 | 登録免許税は不動産1個につき1,000円 | 司法書士に依頼すると報酬が別途必要 |
| 住所変更登記 | 数千円〜数万円程度になることも | 登記簿住所と現住所が違う場合に必要 |
| 相続登記 | 評価額や内容によって変動 | 戸籍収集や遺産分割協議が必要な場合あり |
| 司法書士報酬 | 依頼内容により変動 | 決済立会いの有無でも変わる |
費用だけを見ると、「自分で手続きすれば安く済むのでは」と感じるかもしれません。 たしかに、抵当権抹消登記などは自分で手続きできるケースもあります。 しかし、不動産売却では決済日や買主側の融資、司法書士の立会いなどが絡むため、ミスが許されにくい場面もあります。
特に売買と同時にローンを完済して抵当権を抹消する場合は、金融機関・買主・司法書士・不動産会社が連携して進めます。 費用を抑えることだけを優先すると、かえって手続きが遅れたり、不安が増えたりすることもあります。 不安がある場合は、早めに不動産会社や司法書士へ確認しておきましょう。
売却前に確認すべき5つのポイント
1. 住宅ローン残債はいくらか
売却時に住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済できるかが重要です。 ローン残債が売却価格を上回る場合、自己資金を用意しなければ売却できないことがあります。
まずは金融機関で残債を確認し、そのうえで複数社の査定額を比べましょう。 査定額が1社だけだと、完済できるかどうかの判断が不安定になります。
2. 登記簿の住所・氏名が現在と一致しているか
引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わっている場合、登記簿の情報と現在の情報が一致していないことがあります。 売却前に修正が必要になる可能性があるため、早めに確認しましょう。
3. 相続登記が完了しているか
相続した実家や空き家を売る場合は、相続登記が済んでいるか確認してください。 名義が亡くなった方のままだと、売却手続きに進めない可能性があります。
地方都市や郊外の空き家では、相続後に長期間そのままになっているケースもあります。 たとえば南九州エリアで所有不動産の売却を考える場合は、鹿児島市の不動産売却で確認したい相場と進め方のように、地域相場と手続きの両方を見ておくと安心です。
4. 仲介手数料・税金・登記費用を差し引いた手残りを考える
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。 仲介手数料、登記費用、住宅ローン残債、引っ越し費用、場合によっては譲渡所得税などが差し引かれます。
そのため、売却前には「いくらで売れるか」だけでなく、「最終的にいくら残るか」を考える必要があります。 登記費用はその計算の一部です。 手残りを増やすためには、費用を把握することに加えて、高く売れる可能性のある会社を見つけることが欠かせません。
5. 複数社の査定額と根拠を比較する
不動産会社によって、得意なエリアや販売戦略は異なります。 同じ物件でも、査定額や売り出し価格の提案が変わることは珍しくありません。
大切なのは、査定額の高さだけで決めないことです。 「なぜその価格なのか」「どのような買主に売るのか」「売却期間はどれくらいを見込むのか」まで確認しましょう。 査定額と根拠を比べることで、納得して売却を進めやすくなります。
登記費用で損しないための実践ステップ
ステップ1：まず現在の相場を確認する
登記費用を正しく把握する前に、まず不動産がいくらで売れそうかを確認しましょう。 売却価格がわからないまま費用だけを気にしても、手残りの見通しは立てられません。
複数社に査定を依頼すると、価格の幅が見えてきます。 その幅を見ることで、「高く売れそうな会社」「慎重な価格を出す会社」「根拠が弱い会社」を比較しやすくなります。
ステップ2：ローン残債と抵当権の有無を確認する
住宅ローンが残っている場合は、残債額と抵当権の有無を確認してください。 売却代金でローンを完済できるかどうかは、売却計画に大きく関わります。
抵当権が残っている物件でも、売却代金で完済できれば売却できるケースは多くあります。 ただし、査定額が残債を下回る場合は、売却方法を慎重に検討する必要があります。
ステップ3：登記簿の情報を確認する
登記簿上の所有者、住所、抵当権、共有者の有無を確認しましょう。 不動産会社に相談する際も、登記情報が整理されていると話がスムーズです。
もし不安がある場合は、査定依頼の段階で「住宅ローンが残っている」「相続した不動産」「住所変更があるかもしれない」と伝えておくと、必要な手続きを案内してもらいやすくなります。
ステップ4：費用を差し引いた手残りを試算する
査定額が出たら、そこからローン残債、仲介手数料、登記費用、引っ越し費用などを差し引いて、手元に残る金額を考えましょう。 売却価格だけを見ると高く感じても、手残りが少ない場合もあります。
一方で、複数社を比較して売却価格が上がれば、登記費用を差し引いても手残りが増える可能性があります。 ここが、売却前に査定比較をする大きな理由です。
ステップ5：信頼できる不動産会社に相談する
登記の細かな手続きは司法書士の分野ですが、売却全体の流れは不動産会社がサポートしてくれます。 そのため、売主側の登記費用や必要書類についても、早めに相談できる会社を選ぶことが大切です。
福岡都市圏のように需要が細かく分かれる地域では、エリア特性を理解している会社を選ぶことが売却価格にも影響します。 福岡市内で売却を検討している方は、福岡市で損しない売却相場を確認することで、査定額を見る前の判断軸を作りやすくなります。
売主がやりがちな失敗例
失敗例1：登記費用を気にして、査定比較を後回しにする
「まず費用を全部調べてから査定を依頼しよう」と考える方もいます。 しかし、売却価格がわからなければ、費用を差し引いた手残りもわかりません。 登記費用を調べることと、査定額を確認することは同時に進めるのが効率的です。
失敗例2：1社の査定だけで売り出し価格を決める
1社だけの査定では、その価格が高いのか安いのか判断しにくいです。 不動産会社によって、査定の根拠や販売戦略は異なります。 価格差が出る理由を比較しないまま決めてしまうと、安売りにつながる可能性があります。
失敗例3：ローン残債を確認せずに売却を進める
売却代金でローンを完済できない場合、自己資金が必要になることがあります。 査定額とローン残債を早めに照らし合わせておくことで、売却できるかどうかの見通しが立てやすくなります。
失敗例4：相続登記を放置している
相続した不動産を売却する場合、相続登記が必要になります。 相続人が複数いる場合や、必要書類が多い場合は時間がかかるため、売却を考え始めた段階で確認しておきましょう。
失敗例5：地域に詳しくない会社だけに相談する
不動産売却では、地域特性を理解しているかどうかが重要です。 駅や商業施設、学校区、周辺需要、近隣の成約事例などを踏まえて提案できる会社のほうが、納得感のある売却戦略を立てやすくなります。
たとえば福岡・佐賀の境界に近い生活圏では、通勤需要や買い替え需要の見方が価格に影響することがあります。 鳥栖周辺で売却を考えている方は、鳥栖市の不動産売却で相場を見極めるポイントもあわせて確認しておくと、査定額の比較がしやすくなります。
よくある質問
Q. 登記費用は売主と買主で半分ずつ払うのですか？
一般的には半分ずつではなく、登記の内容ごとに負担者が分かれます。 買主の名義に変える所有権移転登記は買主負担、売主の住宅ローンに関する抵当権抹消登記は売主負担になることが多いです。 ただし、最終的には売買契約の内容を確認しましょう。
Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、売却できるケースが多いです。 決済時にローンを完済し、同時に抵当権を抹消する流れになります。 ただし、査定額がローン残債を下回る場合は注意が必要です。
Q. 抵当権抹消登記は自分でできますか？
売買を伴わないローン完済後の抹消登記などは、自分で手続きできる場合もあります。 ただし、不動産売却と同時に行う場合は、決済や買主側の融資と連動するため、司法書士に依頼するケースが一般的です。 不安がある場合は無理に自分で進めず、専門家に確認しましょう。
Q. 登記費用は売却代金から引かれますか？
売主が負担する費用は、売却代金から実質的に差し引いて考える必要があります。 抵当権抹消費用、仲介手数料、ローン残債、引っ越し費用などを含めて、最終的な手残りを確認しましょう。
Q. 登記費用を抑えるより大切なことはありますか？
はい。登記費用を把握することも大切ですが、それ以上に重要なのは適正価格で売ることです。 不動産会社によって査定額や販売戦略が変わるため、複数社の査定を比較して、安く売ってしまうリスクを減らしましょう。
まとめ：登記費用の負担を知るだけでなく、売却価格の比較まで行うことが大切
不動産売却における登記費用は、登記の種類によって負担者が変わります。 所有権移転登記は買主負担になることが多く、抵当権抹消登記や住所変更登記、相続登記などは売主側で対応が必要になることがあります。
つまり、「登記費用は買主が払うから大丈夫」と思い込むのは危険です。 売主側にも確認すべき費用や手続きがあります。 特に住宅ローンが残っている方、相続した不動産を売りたい方、登記簿の住所が古い方は、早めに確認しておきましょう。
ただし、売却で本当に大きな差が出るのは、登記費用よりも売却価格です。 登記費用が数万円でも、査定額が100万円以上違えば、手元に残る金額は大きく変わります。 だからこそ、売却を検討し始めた段階で複数社の査定額を比べることが大切です。
不安なまま売却を進める必要はありません。 まずは今の相場を確認し、ローン残債や登記費用を差し引いた手残りをイメージするところから始めてみてください。 その一歩が、損しない売却につながります。
登記費用で悩む前に、まず「いくらで売れるか」を確認しませんか？
売却価格がわかると、ローン残債・登記費用・仲介手数料を差し引いた手残りも見えやすくなります。 1社だけで決めず、複数社の査定額を比べて、納得できる売却を目指しましょう。 無料・最短30秒で査定額を確認する
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