「家を売るときに税金がかかるって聞いたけど、譲渡所得税ってどう計算するの？」「売却益が出なければ払わなくていいの？」 そんな疑問を持つ方は多いです。

実は、譲渡所得税の計算を間違えると数十万円以上の損をすることもあります。 この記事では、初心者にもわかりやすく「譲渡所得税の正しい計算方法」と「節税のコツ」を専門家目線で解説します。

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1. 実録！譲渡所得税を軽視して損した売却失敗談

【体験談】
福岡県のNさん（40代男性）は、2,800万円で戸建てを売却。 「利益が出てないから税金はかからないだろう」と申告しなかった結果、翌年に税務署から「譲渡所得税の追徴通知」が…。 実際は購入時の費用を証明できず、控除が認められなかったため約70万円の納税になりました。

このように、取得費の証明（購入時の契約書など）がないと、概算5％ルールが適用され、不利になるケースがあります。 不動産売却では、売却価格だけでなく「経費・控除・所有期間」を含めた正確な計算が重要です。

売却の全体の流れを整理したい方は、 不動産売却の流れと必要書類ガイドも参考にしてください。

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2. 譲渡所得税はどう計算するの？【基本式を解説】

譲渡所得税の計算式は、次のとおりです👇

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

この「譲渡所得」に税率を掛けて、最終的な税額を求めます。 取得費や譲渡費用には次のような項目が含まれます。

これらを差し引いた「純粋な利益（譲渡所得）」に対し、所有期間によって異なる税率が適用されます。

3. 所有期間で変わる税率（長期・短期の違い）

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。 長く所有していれば税率が半分になるため、売却時期をずらすだけで節税になることもあります。

より詳しい税率や控除制度は、 不動産売却にかかる税金まとめで確認できます。

4. ローン残債・控除制度を活用して「税金0円」にする方法

譲渡所得税は高額に見えますが、控除を上手く使えば税額をゼロにできるケースもあります。

これらの控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以内なら税金は発生しません。 ただし、確定申告を行わないと適用されないため注意が必要です。

5. 今日からできる！節税チェックリスト

• ✅ 売却前に購入時の契約書・領収書を整理する
• ✅ 所有期間が5年を超えるまで売却を待つ
• ✅ 控除・特例を活用する（3,000万円特別控除など）
• ✅ 一括査定で「手取り額」を比較して高値売却を狙う

税金対策だけでなく、早期売却のコツを知りたい方は 平均売却日数と早く売る方法もおすすめです。

6. よくある質問Q&A

Q1. 譲渡所得税はいつ払う？ A. 翌年の確定申告時（2月〜3月）に申告・納付します。 Q2. 赤字でも確定申告は必要？ A. 控除を受けるためには必要です。確定申告しないと節税できません。 Q3. 相続した家を売った場合も税金がかかる？ A. 相続税の計算が関係します。詳しくは相続不動産の売却注意点をご覧ください。 Q4. 任意売却の場合の税金は？ A. 売却損が出るため課税対象外ですが、債務整理の確認が必要です。国土交通省：任意売却情報参照。 Q5. 税理士に頼むべき？ A. 売却益がある場合や控除を活用したい場合は、税理士に相談するのが確実です。

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7. まとめ｜「譲渡所得税はどう計算するの？」を理解すれば損しない

譲渡所得税は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で求めるシンプルな計算式ですが、 控除や所有期間の違いで税額は大きく変わります。

正しい計算を行うためには、まず売却価格と費用を明確にすることが第一歩です。 無料一括査定を活用して、税金を含めた“手取り額”を把握しておきましょう。