「不動産を売って赤字だったから確定申告はいらないよね？」
「利益が出ていないのに税金なんて関係ないと思っていた…」
実はこれ、非常に多い誤解です。赤字でも確定申告をしないと損するケースがあります。 なぜなら、不動産売却の赤字は翌年以降の所得税や住民税を軽減できる「損益通算」「繰越控除」のチャンスだからです。
この記事では、「赤字でも申告は必要？」という疑問を中心に、損を防ぐための具体策をわかりやすく解説します。
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1. 赤字でも申告が必要な理由とは？
不動産を売却して「売却価格 ＜ 購入価格＋経費」となれば赤字（譲渡損失）ですが、 実はこの赤字を給与所得や事業所得と合算して税金を減らせる制度があります。これを「損益通算」と言います。
また、控除しきれない分は翌年以降3年間繰り越せる「繰越控除」も利用可能。 つまり、赤字申告をすることで翌年以降の税金を軽減できるわけです。
この仕組みを知らずに申告しないと、節税チャンスを逃してしまいます。 詳しくは不動産売却の税金まとめも参考にしておきましょう。
2. 実録！赤字でも「申告しなかった」人の失敗談
Cさん（50代・北九州市）は、住宅ローン残債より安く家を売り「赤字だから申告不要」と判断しました。 しかし、後で知ったのは住宅ローン控除との併用が可能だったこと。結果、節税額は約40万円を逃してしまいました。
「税務署に相談したら、赤字でも控除できる制度があったなんて…。 ちゃんと調べておけばと後悔しています。」（Cさん談）
このように、売却期間が長引くと、こうした見落としのリスクも増えるため、 早めに専門家や査定サイトで状況を把握しておくことが重要です。
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3. ローン地獄を防ぐ！損益通算と任意売却の比較表
ローン残債がある状態での売却では、「完済できない＝ローン地獄」に陥るケースも。 赤字でも申告を行い、損益通算や任意売却を活用することで出口が見えます。
| 方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 損益通算＋繰越控除 | 翌年以降の税金を軽減できる／合法的な節税 | 確定申告が必要 |
| 任意売却 | ローン残債を減らせる可能性あり | 信用情報に影響／金融機関の同意が必要 |
| 放置・無申告 | 一時的に楽 | 控除が受けられず、税負担増・信用低下 |
任意売却については、国土交通省：任意売却関連情報も確認しておきましょう。
4. 今日からできる逆転ロードマップ
「もう赤字だから何もできない」と思っていませんか？ 実は、今からでも節税につなげる行動があります。
- ☑ 売却損（赤字）の計算を明確にする
- ☑ 売却の流れと必要書類を整理
- ☑ 税務署または税理士に「損益通算」が可能か確認
- ☑ 無料査定で市場価格との差を把握
- ☑ 来年以降の申告スケジュールを作成
5. よくある質問（FAQ）
Q1. 不動産売却で赤字でも確定申告は必要ですか？ A. はい。赤字（譲渡損失）を申告すると損益通算や繰越控除が使え、翌年の税金が軽減できます。 Q2. 住宅ローンが残っていても控除は使えますか？ A. 住宅ローン控除との併用は一部制限がありますが、申告で損失繰越ができるケースもあります。 Q3. 任意売却をした場合も申告は必要？ A. 原則必要です。金融機関と調整が必要ですが、申告により損益通算の対象となります。 Q4. 相続した家を赤字で売った場合も申告する？ A. はい。相続財産も譲渡所得扱いになります。相続不動産の注意点を参考に。 Q5. 書類が多くて面倒…どこまで必要？ A. 契約書・領収書・登記簿などが必要です。詳しくは必要書類ガイドを確認。
6. まとめ：赤字こそ申告しないと「損する」！
「利益がない＝申告不要」と思い込むのは危険です。 不動産売却で赤字が出た場合も、申告すれば翌年以降の税負担を減らせる可能性があります。 放置してしまうと、節税のチャンスを丸ごと失うことに。早めの行動が「逆転の鍵」です。
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