「住み替えを考えているけど、売却を先にする？購入を先にする？ どっちが正解？」――そんな迷いを抱える方は多いものです。 実はこの順番を誤ると、ローン地獄や売却期間の長期化など、取り返しのつかない事態に陥ることも…。 この記事では、不動産の専門家が、「損しない住み替えの順番」を初心者にもわかりやすく解説します。
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1. 実録！売却期間が長引いた失敗談
住み替えを「購入先行」で進めたAさん。 新居を先に契約したものの、前の家がなかなか売れず、半年以上ダブルローンを抱えることに…。 想定より売却期間が長引いた理由は「相場を確認せず強気の価格設定」をしたからでした。
このような失敗を避けるためには、まず「地域の平均売却期間」を知ることが重要です。 詳しくは 👉 平均売却日数と早く売る方法 を参考にしてみましょう。
2. ローン地獄に陥る原因と回避策
住み替えで最も危険なのは、「旧居のローンが残っているのに新居を購入してしまう」こと。 以下の表で「売却を先にする／購入を先にする」それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。
| 項目 | 売却を先にする場合 | 購入を先にする場合 |
|---|---|---|
| 資金計画 | 売却金額が確定し、予算を立てやすい | 手元資金が読めず、ダブルローンの恐れ |
| 引っ越し時期 | 仮住まいが必要になる可能性あり | スムーズな入居が可能 |
| 心理的負担 | 焦らず交渉できる | 「早く売らなきゃ」と価格を下げがち |
| おすすめ度 | ◎（安全重視） | △（スピード重視） |
ローン残債がある場合は、特に慎重に。 万が一返済が難しくなった場合は、国土交通省の任意売却情報もチェックしておきましょう。
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3. 今日からできる逆転ロードマップ
「売却を先にする」ほうが安全とはいえ、段取りを間違えるとチャンスを逃すことも。 以下のチェックリストで、今日からできる行動を整理しましょう。
✅ 住み替え成功チェックリスト
- 住宅ローン残債を正確に把握している
- 不動産会社の査定額を3社以上比較した
- 売却期間の目安を知っている
- 仮住まい・引っ越し費用を見積もった
- 任意売却や相続物件の知識も確認済み
全体の流れをつかむには 👉 不動産売却の流れと必要書類ガイド もチェック。
4. よくある質問（Q&A）
Q1. 売却を先にしたら仮住まいが必要？
A. 一時的に賃貸を借りるか、親族宅に滞在する方が多いです。仮住まい費用も資金計画に含めましょう。
Q2. 売買契約をキャンセルできる？
A. 契約後は原則不可ですが、クーリングオフや特約条件で解除できる場合もあります。
Q3. 査定額の差が大きいのはなぜ？
A. 不動産会社ごとに査定基準が異なります。複数社を比較することで適正価格が見えます。
Q4. ローンが残っていても売却できる？
A. 可能です。残債を売却代金で完済できない場合は、任意売却を検討しましょう。
Q5. 相続不動産の住み替えはどう進める？
A. 税金・登記が関係するため注意が必要です。相続不動産の売却注意点を確認しましょう。
5. まとめ｜売却を先にしてリスクを最小限に
住み替えは「売却を先にする？購入を先にする？」の判断が運命を分けます。 焦って購入を先にすると、ローン地獄や資金不足に陥るリスク大。 まずは売却先行＋余裕ある計画で、安全に進めましょう。
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監修：不動産売却アドバイザー／宅地建物取引士
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