「南九州（熊本・宮崎・鹿児島）の不動産は今いくらで売れる？」
「3県はエリアごとに何が違う？どこが売れやすい？」
本記事では、熊本県・宮崎県・鹿児島県の“南九州3県”に特化し、
市場動向、相場の見方、県別特徴、査定アップの裏ワザ、売却の流れを実務視点でまとめました。
読み終える頃には、「自分の物件がどれくらいで売れるか」と、
「最短で高く売る方法」が分かるようになります。
- ▶ 熊本市は再開発で価格上昇が続く“強い市場”
- ▶ 宮崎市は移住需要とリモートワーク需要が増加
- ▶ 鹿児島市は需要が集中しマンションが売れやすい
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南九州3県の市場動向（2023〜2025最新）
南九州は、九州の中でも都市部の強さ × 観光・移住需要 × 郊外二極化が目立つ地域です。3県とも特徴が異なり、売れやすさも明確に分かれています。
■ 熊本県：再開発で“都市部は全国トップ級の強さ”
熊本市は再開発の影響で人口・需要とも増加。 中古マンション・戸建ての動きが特に早い地域です。
- 中央区 → 商業中心で高値売却が狙える
- 東区 → ファミリー需要が強い
- 北区 → 新築が高騰し、中古への人気が上昇
■ 宮崎県：生活コストの安さ＆移住需要で安定した売却市場
宮崎市を中心に、気候や住みやすさを求める移住ニーズが増加。 新築価格の上昇で、中古住宅への問い合わせも増えています。
- 宮崎市 → マンション・戸建てがバランス良く動く
- 日向・延岡 → 平地が多く戸建てが売れやすい
- 海沿いの土地 → サーフィン・観光需要
■ 鹿児島県：鹿児島市が圧倒的に強く、県内全体を牽引
鹿児島市の需要が非常に高く、 中古マンションは「問い合わせが途切れない」地域として有名です。
- 鹿児島市 → 市街地需要が強い
- 霧島市 → 空港アクセスで人気
- 薩摩川内市 → 新築高騰で中古が選ばれやすい
3県を総合すると、南九州の特徴は以下の3点に集約されます。
- 都市部：高い売却需要で短期成約しやすい
- 観光地：別荘・投資需要で高値も狙える
- 郊外：地形・接道・状態で価格差が大きい
県別｜熊本・宮崎・鹿児島の不動産売却の特徴
■ 熊本県（都市開発で中古需要が強い）
- マンション・戸建てとも人気が高い
- 耐震補強済・リフォーム済は査定アップ
- 郊外は接道条件・駐車スペースが重要
■ 宮崎県（移住・リモートワーク需要が追い風）
- 宮崎市は売れやすい中心地
- 日向市・延岡市は戸建ての売却がスムーズ
- 別荘地はターゲットが異なるため見せ方が重要
■ 鹿児島県（鹿児島市一強の市場）
- マンションの成約が非常に早い
- 戸建ては立地と駐車が重要
- 霧島・指宿など観光地は投資需要がある
南九州の相場の見方（ズレないポイント）
3県とも、以下の項目で相場が大きく変わります。
- 成約価格（過去12〜24ヶ月）
- 売出し物件の在庫数
- 築年数・リフォーム歴
- 道路幅・駐車しやすさ
- 高台・平地などの地形差
南九州は特に、
地形・接道（幅4m以上が望ましい）が査定へ強く影響します。 1社だけの査定だと“地形補正”のズレが大きくなるため、比較は必須です。
売却方法（仲介・買取・任意売却・リースバック）の使い分け
- 仲介：熊本市・宮崎市・鹿児島市など都市部で最も高く売れる
- 買取：郊外や築古でスピード重視に向いている
- 任意売却：ローン返済に不安がある場合の選択肢
- リースバック：売却後も住み続けたい場合に最適
傾向まとめ：
都市部 → 仲介 郊外 → 買取 が最適になりやすい傾向があります。
査定アップの裏ワザ（3ポイントで価格が変わる）
- ① 比較対象物件との“差分”を必ず確認
- ② 初動2週間のKPI（PV／内見／問い合わせ）を設定
- ③ 写真→説明文→価格の順で改善する
南九州は特に写真映え（光・角度・外観）で反響数が倍以上変わることも多く、 「見せ方の工夫」が高値売却のカギになります。
売却の流れ（熊本・宮崎・鹿児島共通）
- 複数社へ無料査定（必須）
- 売却戦略（広告・写真・価格）のすり合わせ
- 販売開始 → 問い合わせ → 内見
- 交渉 → 契約 → 決済 → 引渡し
3県とも、初動の広告戦略が成約スピードと高値を左右します。
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よくある失敗
- 査定を1社に任せた → 地形評価の差で損をしやすい
- 広告写真が弱い → 都市部でも反響が減る
- 価格調整の遅れ → 売れ残り印象で値下げリスク
南九州は“物件ごとの個別差”が大きいため、高値売却には比較と広告が不可欠です。
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