「査定では○○万円と言われたのに、銀行評価はもっと安い…」
「この差って何？」と悩む方は非常に多いです。
実は、不動産会社の査定価格と銀行の評価額は、そもそも目的が違うため、金額に差が出て当たり前です。
- ✅ 不動産会社の査定 → 「市場でいくらで売れるか？」
- ✅ 銀行評価 → 「もし返済できなくなった場合、確実に回収できる金額はいくらか？」
そのため、銀行評価は査定より低めに出やすいのが普通です。
この記事では、査定・銀行評価・売却価格の違いをわかりやすく解説し、損しない売却の進め方までまとめています。
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不動産査定（不動産会社）が見るポイント
不動産会社が出す査定額は、「市場でいくらで売れそうか」を予測した金額です。周辺の売却事例や、購入希望者の多い条件を考えながら算出します。
- 周辺の成約事例（同じ地域・間取り・築年数・専有面積）
- 土地の相場・マンション価格の変動
- 日当たり・駐車場・間取りの人気度
- 駅距離・生活利便性・学校区の需要
- リフォーム履歴・建物の状態
査定額はあくまで「売れそうな価格」であり、必ずその額で売れるというわけではありません。しかし、売却のスタートラインとして最も現実的な価格です。
銀行評価が低く出る理由は「安全重視」だから
銀行が行う評価は、万が一ローンが返済されなかった場合に回収できる金額を基準にしています。
つまり、銀行は「確実に売れる価格」を求めるため、市場の相場より低めに評価する傾向があります。
- 短期間で確実に売れる価格 → 低めに設定
- 景気が悪くても売れる価格 → 保守的に判断
- 再販売のリスク → 大きく見積もる
そのため 査定価格 ＞ 銀行評価額 となることは珍しくありません。
たとえば査定が2,500万円でも、銀行評価は2,100万円など、400万円以上差が出るケースもあります。
査定額と売却価格は同じではありません
ここも多くの人が誤解しやすいポイントです。
- 査定額 → 売れるであろう価格
- 売却価格 → 実際の買主がつける価格
売却価格は、販売戦略や広告、写真の撮り方、内見対応などで変わります。 実際、査定額より100〜300万円高く売れた例も珍しくありません。
逆に、内見の反応が悪かったり、販売価格を高く設定しすぎると、 値下げを繰り返して最初より安くなるケースもあるため、 初期設定と不動産会社選びは非常に重要です。
銀行評価が低いと、住み替えやローン残債に影響することも
特に住み替えを検討している人は、銀行評価は大切なポイントになります。
- ✔ 売却価格 ＜ 住宅ローン残債 → 差額を返済する必要
- ✔ 住み替えローンで対応できるケースもある
- ✔ 早めに現在の資産状況を把握することが重要
「家を売ったのにローンが残る」 この状態を避けるため、まずは今の売却価格を知ることが安全です。
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査定・銀行評価・売却価格を整理するとこうなります
- 査定額：売れそうな価格（相場ベース）
- 銀行評価額：担保として安全な価格（低め）
- 売却価格：買主が決める価格（戦略次第で変動）
つまり、正しい順番は
- ① 査定で「市場価格」を知る
- ② 売却戦略で高値を狙う
- ③ 銀行評価は安全ラインと考える
「銀行評価が低い＝売れない」ではありません。
むしろ、査定額の方が売却の現実に近く、 複数社で比較すると数十万〜百万円以上アップするケースが多くあります。
損しないための３つのポイント
- ① 査定は1社で決めない（比較するほど差が出る）
- ② 販売戦略をチェック（広告・写真・内見対応）
- ③ 値引き前提の高額設定は危険 → 初動2週間の反応が重要
この３つを押さえるだけで、売却価格が大きく変わります。
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