「同じ築年数・同じ広さの物件なのに、なぜうちのほうが安いの？」 そんな疑問の大きな理由が、ズバリ“立地の差”です。
不動産査定では、立地の影響がとても大きいのですが、実際のところ 「どのくらい査定額に影響するの？」 と気になりますよね。
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不動産査定で「立地」が占める割合は？
結論から言うと、多くの査定では立地が全体の約40〜50％を占めることが一般的です。
「えっ、そんなに？」と思うかもしれませんが、実際には以下のような要素がまとめて“立地”として扱われるためです。
立地に含まれる主な要素
- 最寄り駅までの距離
- バス停までの距離・本数・始発便の有無
- コンビニ・スーパー・病院・学校までの距離
- 治安・交通量・周辺環境の静かさ
- 地域ブランド（人気エリア・再開発エリアなど）
- ハザードマップ（洪水・土砂災害等）
つまり、立地＝単純に「駅が近い」だけではなく、生活利便性・安全性・資産価値を左右する条件がすべて詰まっているのです。
【事例】同じマンションでも「立地」で500万円以上差がつくことも
実際の査定でよくあるのが、同じ築年・同じ広さのマンションでも、立地の違いだけで価格に大きな差が出るパターンです。
- 駅徒歩10分以内 → 相場より高く売れやすい
- 坂道が多いエリア → 高齢者層に敬遠され価格が伸びにくい
- 商業施設・学校が近い → 子育て世帯の需要で安定した価格
- 再開発エリア → 将来値上がり期待から買い手が増える
特に駅距離と周辺の生活利便性は、査定額に大きく反映されます。
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立地以外で価格に影響するのは？
立地が40〜50％を占めるとはいえ、残りの部分も査定額を左右します。
【残り50〜60％の内訳】
- 建物の状態（20〜30％）：外壁・屋根・間取りの使いやすさ
- 設備の新しさ（10〜20％）：キッチン・浴室・給湯器など
- 管理状態（マンションの場合）（10％前後）：修繕積立金・管理費・大規模修繕の履歴
特に築年数が古い物件は、リフォーム歴があるかどうかで大きく価格が変わります。
立地が悪いと売れない？ → 実はそんなことはありません
立地が弱い物件でも、実は売り方次第で十分売れます。
効果的な売り方の例は以下です：
- ターゲット層を明確にする（例：車移動中心のファミリー）
- 写真のクオリティを上げ、魅力を最大化
- 売出価格を相場と比較して妥当に設定
- 買取やリースバックを検討する
実際、北九州・福岡・佐賀など地方都市では、駅近でなくても車移動が中心のため、駅距離より駐車場の広さや生活環境のほうが重視されるケースも多いのが実情です。
まとめ｜立地は「40〜50％」を占める重要要素。でも“売り方”で十分変えられる
不動産査定における立地の割合は40〜50％。 ただし、立地が弱い＝売れない、ではありません。
プロの視点から見ると、正しい売り方・正しい査定比較で価格は十分変えられます。
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