「住み替えローンを使うときの売却タイミングっていつが正解？」 「今の家が売れないまま次の家を買っても大丈夫？」 ――こうした不安を抱えている方は多いのではないでしょうか。 実はタイミングを誤ると、ローン地獄に陥る危険があります。 この記事では、不動産売却の専門家が、住み替えローンを安全に使うためのベストタイミングと、 実際の失敗談・回避策をわかりやすく解説します。
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1. 実録！売却期間が長引いた住み替えローンの失敗談
Bさん（40代・福岡市）は、住み替えローンを利用して新居を購入。 「すぐ売れるだろう」と高めの価格設定で旧居を売り出しましたが、結果は半年経っても売れず…。 その間、旧居と新居の2本のローンを抱えることになり、生活費を圧迫。 最終的には値下げしてようやく売却できたものの、手元に残ったのはわずかな現金だけでした。
このようなケースは珍しくありません。 特に「売却期間を甘く見積もった」ことが最大の失敗要因です。 詳しくは 👉 平均売却日数と早く売る方法 を確認しておきましょう。
2. ローン地獄に陥る原因と回避策
住み替えローンは「旧居のローンを残したまま新居を購入できる」便利な仕組みですが、 使い方を誤ると二重ローン（ダブルローン）状態になります。 下の表で、売却のタイミングごとのメリット・デメリットを整理してみましょう。
| 売却タイミング | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| ① 売却を先にする | 売却金で残債を清算でき、資金計画が立てやすい | 仮住まい・一時引っ越しが必要な場合あり |
| ② 購入を先にする（住み替えローン） | 新居を確実に確保できる | 旧居が売れないとローン地獄のリスク |
| ③ 同時進行で進める | 仮住まい不要でスムーズ | 売却が遅れると新居ローン返済に支障 |
つまり、最も安全なのは「売却先行＋余裕あるスケジュール」です。 もし残債が多く、完済が難しい場合は、国土交通省の任意売却情報も確認しておきましょう。
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3. 今日からできる逆転ロードマップ
「すでに住み替えローンを組んでしまった…」という方も大丈夫。 ここから立て直すための逆転ロードマップを紹介します。
✅ ステップチェックリスト
- 現在の住宅ローン残債と売却見込み額を整理
- 複数社に査定を依頼し、相場の妥当性を確認
- 早期売却に強い不動産会社を選定
- 売却活動と並行して仮住まい・引っ越し計画を立案
- 任意売却・つなぎ融資など代替策を調査
全体の流れを理解しておくと焦らず対応できます。 参考：不動産売却の流れと必要書類ガイド
4. よくある質問（FAQ）
Q1. 住み替えローンは誰でも使える？
A. 年収・返済負担率などの条件があります。現ローン残債が多い場合、利用が難しいこともあります。
Q2. 売却前にローンが払えなくなったら？
A. 延滞が続く前に金融機関へ相談し、任意売却の選択肢を検討しましょう。
Q3. 査定額の差が大きいのはなぜ？
A. 不動産会社ごとに販売戦略・基準が違うためです。3社以上の比較が重要です。
Q4. 売却益が出たら税金はかかる？
A. 利益が出た場合は譲渡所得税が発生します。詳細は 売却にかかる税金まとめ を確認しましょう。
Q5. 相続物件でも住み替えローンは使える？
A. 相続登記が完了していれば可能です。詳細は 相続不動産の売却注意点 を参照。
5. まとめ｜住み替えローンは「売却先行」でリスク最小に
住み替えローンは便利な制度ですが、売却タイミングを誤るとローン地獄に直結します。 焦らず、「まずは売却先行」で計画的に進めるのが安全です。 このまま放置すると、売却期間が長引いて損をする可能性もあります。
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監修：不動産売却アドバイザー／宅地建物取引士
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