「住み替えたいけど、今の家が売れないまま新居のローンが始まったらどうしよう…」 「ダブルローンになったら返済が追いつかないかも」 ――そんな不安を抱える方は少なくありません。 実際、住み替えでダブルローンを避けるための売却時期を誤ると、 資金計画が狂い、ローン地獄に陥るケースも。 この記事では、不動産売却の専門家が、安全に住み替えを進めるための最適な売却タイミングを詳しく解説します。
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1. 実録！ダブルローンに苦しんだ住み替え失敗談
Dさん（福岡県・40代）は、新居を購入してから旧居を売却する「購入先行型」で住み替えを進めました。 「すぐ売れると思った」のが甘かった…。 想定よりも売却期間が長引き、半年間ダブルローンに。 月々の支払いが15万円×2本で家計は逼迫し、最終的に値下げしてようやく売却できました。
このような失敗の多くは、「売却時期を後回しにした」ことが原因です。 実際の平均売却期間は、エリアや築年数によって異なります。 目安を知りたい方は 👉 平均売却日数と早く売る方法 を参考にしてみましょう。
2. ダブルローン地獄に陥る原因と回避策
ダブルローンが発生する主な原因は、売却と購入のタイミングがズレること。 一時的でもローンが重なると、月の支出が倍増し、家計に深刻な影響を与えます。 ここで「売却を先にする」「購入を先にする」それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。
| タイミング | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| ① 売却を先にする（売却先行） | 資金計画が立てやすい／ローン地獄を回避できる | 仮住まい・一時引っ越しの手間が増える |
| ② 購入を先にする（購入先行） | 新居を確実に確保できる／スムーズな引っ越し | 旧居が売れないとダブルローンに |
| ③ 同時進行で進める | 仮住まい不要で効率的 | 調整が難しく、資金繰りがタイト |
専門家の視点から言えば、「売却先行型」が最も安全。 ただし、購入時期とのバランスを取るために、売却活動は購入予定の6〜9か月前から始めるのが理想です。 住宅ローン残債が多い場合は、国土交通省の任意売却情報もチェックしておきましょう。
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3. 今日からできる逆転ロードマップ
「すでに新居の契約を進めてしまった…」という方もまだ間に合います。 以下のチェックリストを参考に、ダブルローンを避けるための行動を今すぐ始めましょう。
✅ 住み替え成功チェックリスト
- 現ローンの残債と売却予想額を整理
- 売却活動を開始する理想時期は「新居契約の6か月前」
- つなぎ融資や仮住まい費用も想定しておく
- 3社以上に査定を依頼して相場を把握
- 任意売却の可能性も理解しておく
全体の流れを把握しておくと安心です。 👉 不動産売却の流れと必要書類ガイド も確認しておきましょう。
4. よくある質問（FAQ）
Q1. 売却が間に合わずダブルローンになったらどうすれば？
A. まず金融機関へ相談を。返済計画の見直しや任意売却での対応が可能です。
Q2. 売却前に新居の住宅ローン審査を受けられる？
A. 住み替えローンを利用すれば可能ですが、条件が厳しくなる傾向があります。
Q3. 査定額の差が大きいのはなぜ？
A. 不動産会社によって査定基準が異なるため。複数社比較が鉄則です。
Q4. 売却益に税金はかかる？
A. 譲渡益が出た場合、譲渡所得税が発生します。詳しくは 売却にかかる税金まとめ を参照。
Q5. 相続不動産を住み替えで売る場合の注意点は？
A. 相続登記を済ませてから売却可能です。詳細は 相続不動産の売却注意点 を確認しましょう。
5. まとめ｜「早めの売却開始」でダブルローンを回避しよう
住み替えでダブルローンを避けるには、売却を先に・早めに動くことが何より大切です。 特に新居の契約が見えてきたら、6〜9か月前に査定依頼を開始しましょう。 このまま放置すると、売却期間が長引き、ローン地獄に陥るリスクが高まります。
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監修：不動産売却アドバイザー／宅地建物取引士
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