2026年10月、住宅ローン「フラット35」を利用して購入した住宅が、民泊施設や店舗などに使われていた不適正利用が確認されたことが公表されました。
住宅金融支援機構によると、2023年度・2024年度に融資実行されたフラット35の買取債権54,221件のうち、64件で居住に関する要件に適合しない利用が確認されています。
対象となった案件については、一括返済を求めるなどの対応が行われています。
- 住宅ローンを返済中の家を民泊にしてもいいの？
- 自宅の一部を店舗や事務所にしたら問題になる？
- すでに用途を変えてしまった家を売却する場合はどうすればいい？
このような疑問を持つ方に向けて、フラット35の基本ルールと、売却を考える際の確認ポイントを整理します。
査定サービスを比較する前に： 不動産査定・比較ページで、査定額の見方や利用前の注意点も確認できます。
フラット35は原則として「住むための住宅」が対象
フラット35の資金使途は、原則として申込本人またはその親族が住む住宅の建設・購入資金です。
第三者へ賃貸することを目的とした投資用物件の取得には利用できません。
また、融資後に住宅を店舗・事務所など本来の目的とは異なる用途で利用していることが確認された場合、一括返済を求められることがあります。
そのため、
- 民泊として運営する
- 第三者へ賃貸する
- 住宅全体を店舗にする
- 住宅全体を事務所として利用する
といった変更を考えている場合は、「住宅だから自由に用途変更できる」と自己判断しないことが重要です。
契約内容や現在の利用状況によって判断が異なるため、まず取扱金融機関や住宅金融支援機構へ確認しましょう。
2026年10月に不適正利用64件が判明
住宅金融支援機構は2026年10月20日、会計検査院の検査により、フラット35の買取債権54,221件のうち64件で居住要件に適合しない利用が確認されたと発表しました。
民泊施設や店舗などへの利用が含まれており、機構は対象者に一括返済を求めるなどの対応を行っています。
さらに今後は、
- 物件の間取り図の確認
- 居住要件の審査強化
- 融資後の住宅利用状況の調査強化
なども行う方針です。
住宅ローンを借りた後の使い方についても、これまで以上に確認が厳しくなる可能性があります。
「店舗付き住宅」はすべてダメなの？
ここは誤解しやすいポイントです。
フラット35では、店舗付き住宅などの「併用住宅」そのものが一律に禁止されているわけではありません。
現在の基準では、併用住宅の場合、住宅部分の床面積が店舗・事務所などの非住宅部分の床面積以上であることなどの条件があります。
つまり、「家の一部が店舗だからフラット35は絶対に使えない」ということではありません。
一方で、住宅として融資を受けた後に、金融機関などへの確認をせず、民泊施設や店舗・事務所などへ利用方法を変更するケースは別問題です。
購入時から店舗併用住宅として申請しているケースと、融資後に無断で用途を変えるケースは分けて考える必要があります。
参考：フラット35の利用条件
自宅を民泊にしたい場合は特に注意
民泊は宿泊者から料金を受け取って住宅を利用させるため、通常の自己居住とは利用形態が大きく異なります。
住宅ローン返済中の住宅を民泊として使いたい場合は、
- 現在の住宅ローン契約
- フラット35の利用条件
- 金融機関への届出や承諾の必要性
- 住宅宿泊事業法や旅館業法
- 自治体の条例や用途地域
など、複数の確認事項があります。
「民泊の届出ができたから住宅ローンも問題ない」とは限りません。
民泊制度上の許可・届出と、住宅ローンの契約条件は別の問題として確認する必要があります。
店舗・事務所として利用している場合も確認が必要
美容室、飲食店、事務所、サロンなど、自宅の一部を事業に利用しているケースもあります。
自宅兼店舗という形態そのものが直ちに問題になるわけではありませんが、住宅ローンを契約した時点の利用目的や建物の構造、住宅部分と事業部分の割合などによって扱いが変わる可能性があります。
これから事業利用を始める場合は、工事や用途変更を行う前に金融機関へ確認しておく方が安全です。
すでに事業利用している場合も、自己判断で問題ないと決めつけず、契約内容を確認しましょう。
住宅ローンが残っている家を売る場合は？
「用途変更が心配だから家を売ってしまおう」と考える方もいるでしょう。
ただし、売却すれば過去の住宅ローン契約上の問題が自動的になくなるわけではありません。
住宅ローンが残っている家を売却する場合は、一般に売却代金などで住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消して買主へ引き渡します。
まず確認したいのは、
- 住宅ローンの残高
- 現在の査定額
- 売却に必要な諸費用
- 売却代金で住宅ローンを完済できるか
- 現在の利用状況について金融機関への確認が必要か
これらの点です。
住宅ローン残高より売却価格が低い場合は、自己資金の準備などが必要になる場合があります。
住宅ローン残債を確認したい方：住宅ローン残債と売却価格の判定ツール
売却後の手取り額を確認したい方：手取り額シミュレーター
用途変更した家を売る前に確認したい5項目
1．住宅ローン契約を確認する
まず金銭消費貸借契約書などを確認し、住宅の利用目的に関する条件を確認します。
不明な場合は取扱金融機関へ問い合わせましょう。
2．現在の利用状況を整理する
住宅として使用している部分、店舗・事務所・民泊などに使用している部分を整理します。
いつから利用方法を変更したのかも確認しておくと相談しやすくなります。
3．住宅ローン残高を確認する
売却する場合は住宅ローンを完済できるかが重要です。
金融機関から残高証明書などを取得して確認しましょう。
4．現在の不動産価格を査定する
住宅ローン残高だけ分かっても、現在いくらで売却できそうなのかが分からなければ判断できません。
査定額だけでなく、算定根拠や販売方法も確認しましょう。
5．必要に応じて専門家へ相談する
用途変更の内容によっては、金融機関だけでなく、行政書士、司法書士、税理士、不動産会社などへの確認が必要になる場合があります。
特に契約違反の可能性が心配な場合は、自分で判断して放置しないことが重要です。
査定を受ければ住宅ローンの問題まで判断してもらえる？
不動産査定と住宅ローン契約の判断は別です。
不動産会社は現在の物件価格や販売方法について相談できますが、「フラット35の利用条件に違反しているか」を最終判断する立場ではありません。
住宅ローンについては取扱金融機関や住宅金融支援機構へ確認しましょう。
そのうえで売却を検討する場合は、不動産会社へ査定を依頼し、
- 想定される売却価格
- 査定額の算定根拠
- 販売方法
- 売却にかかる費用
- 住宅ローン完済の見込み
を整理すると判断しやすくなります。
査定サービスを利用する場合は、料金・対応範囲・連絡方法などの利用条件を確認したうえで、必要に応じて複数の査定内容を比較しましょう。
よくある質問
Q. フラット35で購入した家を民泊にできますか？
フラット35は本人または親族が住む住宅の取得を基本とする住宅ローンです。民泊などへの利用を考えている場合は、開始前に取扱金融機関や住宅金融支援機構へ確認してください。
Q. 自宅の一部を店舗にするのもダメですか？
店舗付きの併用住宅そのものは一定の条件のもと制度上想定されています。ただし、融資時の申請内容や住宅部分・店舗部分の割合、実際の利用状況によって扱いが異なるため、個別確認が必要です。
Q. すでに店舗として使っています。すぐ売った方がいいですか？
一律には判断できません。まず住宅ローン契約と現在の利用状況を整理し、金融機関へ確認してください。売却する場合は住宅ローン残高と査定額もあわせて確認しましょう。
Q. 売却すれば住宅ローンの問題は解決しますか？
売却だけで過去の契約上の問題がなくなるとは限りません。現在の利用状況について金融機関への確認が必要な場合があります。
まとめ｜フラット35利用中の用途変更は自己判断しない
2026年10月、フラット35を利用した住宅64件について、民泊施設や店舗などへの不適正利用が確認されました。
フラット35は、原則として本人または親族が住む住宅の取得を対象とする制度です。
一方、店舗付きの併用住宅自体は一定の条件で対象となるため、「店舗利用ならすべて違反」というわけでもありません。
重要なのは、
- 住宅ローン契約を確認する
- 用途変更前に金融機関へ相談する
- 現在の利用状況を隠さず確認する
- 売却を考える場合は住宅ローン残高と査定額を確認する
ことです。
住宅ローンが残る家の売却を検討している場合は、まず現在の査定額と残債を確認し、売却後に住宅ローンを完済できるか整理してから進めましょう。
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