住宅ローンが残っている家でも、売却そのものが直ちにできないわけではありません。重要なのは、売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる見込みがあるかを確認することです。
住宅金融支援機構は、返済途中で住宅を譲り渡す場合は原則として融資金の全額返済が必要と案内しています。実際の完済方法・抵当権抹消条件は金融機関や契約内容によって異なるため、売却前に返済中の金融機関へ確認してください。
まず、住宅ローン残高と現在の査定額を同じ時点で確認してください。査定額は成約価格を保証するものではありませんが、通常売却で完済できそうか、追加資金や金融機関との調整が必要かを整理する材料になります。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
住宅ローン残債がある家は売却できる？
売却時には、買主への所有権移転とあわせて抵当権を抹消できる状態にする必要があります。売却代金だけでローンを完済できる場合は通常売却を進めやすく、足りない場合は自己資金の準備や金融機関との調整が必要になります。
住宅金融支援機構では、融資を完済した後に抵当権抹消手続が必要と案内しています。金融機関ごとに手続・必要書類・完済日程は異なるため、売買契約前に確認してください。
最初に確認したい3つの数字
- 住宅ローン残高：残高証明書、返済予定表、インターネットバンキング等で確認する
- 現在の査定額：対象物件の条件に近い取引事例と算定根拠を確認する
- 売却費用：仲介手数料、登記関連費用、必要に応じた測量・引越し等を確認する
判断の目安は「売却価格そのもの」ではなく、売却代金から必要費用を差し引いた後に、ローンを完済できるかです。
アンダーローンとオーバーローンを分けて考える
| 状態 | 確認すること |
|---|---|
| 売却代金等で完済できる見込み | 完済日、抵当権抹消書類、売却費用、引き渡し条件 |
| 少額の不足を自己資金で補える見込み | 不足額、手元資金、諸費用、金融機関の手続 |
| 売却しても完済が難しい見込み | 金融機関への相談、返済条件、任意売却等を検討する必要があるか |
査定額は確定した成約価格ではないため、査定時点で差額が小さい場合は余裕を持って判断してください。
住宅ローン残債がある家を売却するときの流れ
STEP1：ローン残高を確認する
返済予定表や残高証明書などで、現在の残高を確認します。
STEP2：現在の査定額と算定根拠を確認する
購入時価格ではなく、現在の物件条件と近い取引事例をもとに査定内容を確認します。
STEP3：売却費用を含めて完済見込みを計算する
査定額だけでなく、仲介手数料や登記関連費用なども含めて手取りを確認します。
STEP4：返済中の金融機関へ手続を確認する
全額返済の方法、完済日程、抵当権抹消書類などを確認してください。
STEP5：媒介契約・販売計画を確認する
販売価格、想定期間、広告方法、価格見直し条件を確認します。
STEP6：売買契約・決済条件を確認する
売却代金の入金とローン完済、抵当権抹消、所有権移転の段取りを関係者と確認します。
STEP7：決済・引き渡し
金融機関・司法書士・不動産会社等と必要書類と当日の手続を確認して進めます。
査定内容を比較するときの7項目
- 査定額
- 算定根拠
- 参照した取引・成約事例
- 販売方法
- 想定期間
- 価格見直し条件
- 契約条件
住宅ローン残高との比較に使う場合は、提示額だけでなく、どの事例や物件条件を根拠にした査定か確認してください。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
売却前に確認したい費用と手取り
売却価格がそのままローン返済に使えるわけではありません。仲介手数料、登記関連費用、引越し費用、必要に応じた測量・残置物処分、税金などを確認してください。
売却してもローンを完済できない見込みなら
売却代金等だけでは住宅ローンを完済できず、通常どおり抵当権を抹消できない場合は、先に返済中の金融機関へ相談してください。住宅金融支援機構も、返済継続が困難な場合の任意売却について、売出価格や抵当権抹消の可否を確認・審査する手続を案内しています。
「オーバーローンだから必ず任意売却」と決めつけず、不足額、自己資金、返済状況、金融機関の条件を確認して判断します。返済自体が苦しい場合は、住宅ローン返済が難しいときに確認する選択肢も確認してください。
FAQ｜住宅ローン残債がある家の売却
Q. 住宅ローンが残っていても家は売れますか？
A. 売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる見込みがあるかを確認します。具体的な手続は返済中の金融機関へ確認してください。
Q. 査定額がローン残高を上回れば問題ありませんか？
A. 査定額は成約価格ではありません。売却費用もあるため、余裕を持って手取りと残高を比較してください。
Q. 売却代金だけで完済できない場合はどうしますか？
A. 自己資金で不足分を補えるか、金融機関との調整が必要かを確認します。返済が難しい場合は早めに金融機関へ相談してください。
Q. 抵当権はいつ抹消しますか？
A. 通常は決済・完済と連動して手続を進めますが、金融機関や契約内容によって必要書類や日程が異なるため事前確認が必要です。
Q. 住み替えローンを使えば不足分を必ず借りられますか？
A. 利用可否は金融機関の審査や商品条件によります。利用を前提にせず、取扱金融機関へ確認してください。
Q. 任意売却なら残債はなくなりますか？
A. 売却後に債務が残る場合があります。残債務の扱いは債権者との調整内容によるため、金融機関等へ確認してください。
Q. 何社に査定依頼すべきですか？
A. 固定の社数を正解とせず、連絡対応できる範囲で査定額・算定根拠・販売条件を確認してください。
まとめ｜残債・査定額・売却費用を同時に確認する
住宅ローン残債がある家を売却するときは、「残債があるか」だけでなく、売却代金等で完済できる見込み、抵当権抹消の条件、売却費用を同時に確認することが重要です。
次の確認：不動産売却一括査定の選び方と注意点
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
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