築50年ほどの家を売ろうとして不動産会社に相談したものの、「建物には値段がつかない」「買取できない」と断られることがあります。しかし、1社に断られたからといって、家を売却できないと決まったわけではありません。
古い家は、建物の状態だけでなく、土地の需要、接道状況、再建築の可否、残置物、解体費などによって適した売り方が変わります。大切なのは、最初から解体や処分を決めず、複数の選択肢を同じ条件で比較することです。
買取を断られた古家でも、売れる可能性があります
解体や処分を決める前に、複数の不動産会社へ査定を依頼して、現状のまま売れるか確認しましょう。
査定は無料です。まだ売ると決めていなくても利用できます。
この記事の結論
- 築50年でも土地や立地に需要があれば売却できる可能性がある
- 一般的な買取会社に断られても、仲介や古家専門の会社では扱える場合がある
- 解体すると売りやすくなる一方、解体費や税金を含めた手残り確認が必要
- 1社の査定だけで「売れない」と判断しない
築50年の家が売れにくい5つの理由
1．建物の劣化や修繕リスクが大きい
築年数が古い家では、屋根や外壁だけでなく、給排水管、基礎、シロアリ被害、雨漏りなど、外からは分かりにくい劣化が見つかることがあります。購入後に必要となる修繕費を見込み、買主や買取会社が慎重になるのが一般的です。
2．旧耐震基準の可能性がある
1981年6月より前に建築確認を受けた住宅は、原則として旧耐震基準に該当します。築50年の家は旧耐震である可能性が高く、住宅ローンや耐震性を重視する買主から敬遠されることがあります。ただし、旧耐震だから必ず売れないわけではありません。
3．再建築できない場合がある
接道義務を満たさない土地や、市街化調整区域などの条件によっては、建物を解体した後に新しい家を建てられないことがあります。再建築不可物件は利用方法が限られるため、一般的な住宅より買い手が少なくなります。
4．残置物や境界などの問題がある
家具や家電が大量に残っている、土地の境界が分からない、相続登記が終わっていないといった問題も売却を難しくします。ただし、すべてを売主が先に解決しなければ査定できないわけではありません。現状を伝えたうえで、対応方法と費用を確認しましょう。
5．買取会社の対象エリアや基準に合わない
買取を断られる理由は、家そのものに問題がある場合だけではありません。会社の営業エリア外、再販利益を見込みにくい、現在の在庫方針に合わないなど、買取会社側の事情もあります。そのため、1社の回答を物件全体の評価だと考える必要はありません。
買取を断られた古家の5つの処分・売却方法
方法1．古家を残したまま仲介で売る
不動産会社が直接買い取るのではなく、一般の購入希望者を探す方法です。「古家付き土地」として売り出せば、購入後にリフォームして住みたい人、賃貸用に活用したい投資家、土地として利用したい人などが対象になります。
買取より時間がかかる可能性はありますが、買主が見つかれば買取より高く売れることがあります。国土交通省も、媒介契約は売主が宅地建物取引業者へ買主探しなどを依頼する契約として案内しています。
方法2．古家・再建築不可物件を扱う買取会社へ相談する
一般的な不動産会社が断る物件でも、古家、空き家、再建築不可、残置物ありなどを専門に扱う会社なら査定できる場合があります。
ただし、専門会社なら必ず高く買うとは限りません。査定額だけでなく、残置物撤去費、測量費、契約不適合責任の扱い、手数料などを確認し、最終的な手残りで比較しましょう。
方法3．古家付き土地として売る
建物の価値をゼロに近いものとして、土地を中心に売却する方法です。売主が先に解体費を負担しなくてよいことが大きな利点です。
一方で、買主が解体費を見込んで価格交渉することがあります。「現況のまま売った場合の価格」と「解体後の土地価格」の両方を査定してもらうと判断しやすくなります。
方法4．解体して更地で売る
建物を解体すると、土地の状態を確認しやすくなり、新築目的の買主へ売りやすくなる場合があります。国土交通省の空き家対策情報でも、老朽化した空き家については、住宅のまま活用する方法と解体して跡地を活用する方法が示されています。
ただし、先に解体すると数百万円規模の費用がかかる場合があり、住宅用地に対する固定資産税の特例が使えなくなる可能性もあります。再建築不可の土地では、解体によってかえって価値が下がることもあるため、査定と役所調査より前に壊さないことが重要です。
方法5．隣地所有者・空き家バンクなどへ売却を打診する
一般市場では需要が少ない狭小地や不整形地でも、隣地所有者にとっては駐車場、庭、接道改善などに使える可能性があります。自治体の空き家バンクに登録し、地域への移住希望者を探す方法もあります。
ただし、空き家バンクは自治体によって対象物件や手続きが異なり、登録すれば必ず成約する制度ではありません。地域の不動産会社への相談と並行して進めるのが現実的です。
5つの方法を比較
| 方法 | 向いているケース | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 仲介で売る | 時間をかけても価格を重視したい | 売却期間が読みにくい |
| 専門会社の買取 | 早く現状のまま売りたい | 仲介より価格が低くなる傾向 |
| 古家付き土地 | 解体費を先に負担したくない | 解体費相当の値引きを求められる場合がある |
| 解体して更地 | 土地需要があり再建築できる | 解体費・税金・再建築可否の確認が必要 |
| 隣地・空き家バンク | 一般市場で需要が少ない | 買い手や成約時期が限られる |
解体する前に確認したい4項目
- 再建築できる土地か：道路への接し方、用途地域、市街化調整区域などを確認します。
- 解体費を含めた手残り：売却価格だけでなく、解体費、測量費、仲介手数料、税金を差し引きます。
- 固定資産税への影響：解体する時期によって翌年度の税負担が変わる可能性があります。
- 空き家の税制特例：相続した一定の空き家では、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。相続人が3人以上の場合は上限2,000万円です。適用期限や耐震・解体などの要件があるため、税務署や税理士へ確認してください。
古い家を売るときの査定比較ポイント
査定を依頼するときは、単に「いくらで買い取れますか」と聞くだけでは判断材料が不足します。次の4案を同じ条件で確認すると、選択肢を比較しやすくなります。
- 現況のまま仲介で売る場合
- 現況のまま買取してもらう場合
- 残置物を片付けて売る場合
- 解体して更地で売る場合
それぞれについて、想定売却価格、必要費用、売却までの期間、最終的な手残りを一覧にします。高い査定額が出ても、解体費や片付け費を差し引くと、現況売却より手残りが少なくなる場合があるためです。
1社に断られただけで処分方法を決めない
不動産会社によって、得意な地域、買主の情報、古家への対応、査定方法が異なります。まだ売ると決めていなくても、複数社の査定を比較すれば、土地の需要や現況売却の可能性を確認できます。
築50年の家を売却する流れ
- 登記事項証明書や固定資産税納税通知書を準備する
- 接道状況・再建築の可否・名義を確認する
- 古家に対応できる複数社へ査定を依頼する
- 現況・片付け後・解体後・買取の手残りを比較する
- 売り方を決めて媒介契約または売買契約を進める
まとめ
築50年の家でも、土地の需要や売り方によっては売却できる可能性があります。買取を断られた場合も、仲介、古家付き土地、専門会社の買取、解体後の売却、隣地や空き家バンクへの打診など、次の選択肢があります。
最も避けたいのは、1社の判断だけで「売れない」と決め、査定前に解体してしまうことです。まずは複数社に現況を伝え、各方法の売却価格と費用を同じ表に並べ、手元に残る金額で比較しましょう。
※本記事は一般的な情報をまとめたものです。税制、建築規制、契約条件は物件や自治体によって異なります。具体的な判断は、不動産会社、自治体、税務署、税理士などへご確認ください。
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