「査定額と路線価って全然違うけど、どっちが本当の価格？」
「なぜ路線価より高く売れたり、安くなったりするの？」
不動産売却の相談で最も多い疑問が、“査定額と路線価の違い”に関するものです。 結論から言うと、査定額＝市場価格、路線価＝税金計算のための価格であり、 その目的も算出方法も大きく異なります。
この記事では、違い・ズレが生まれる理由・どちらを参考にすべきか・売却で失敗しないポイントを プロ目線で分かりやすくまとめました。
- ▶ 査定＝市場価格／路線価＝税務上の価格
- ▶ 路線価は実勢価格の80％を目安
- ▶ 売却額を見るときは「査定」一択
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不動産査定とは？（売却のための“市場価格”）
不動産査定＝今その物件が「実際に売れる価格」のことです。
算出に使用されるのは、以下のような“リアルな市場データ”。
- 直近の成約事例（実際に売れた価格）
- 周辺の売出し事例（現在の競合）
- 土地の形・接道状況・方位
- 建物の築年数・状態・設備
- 地域のニーズ（駅近・駐車場需要など）
売却市場は毎月動くため、査定額も動きます。 つまり、査定＝「今の需要と供給」に基づく生きた価格です。
路線価とは？（税金計算のための“基準価格”）
路線価＝相続税や贈与税を計算するための価格で、 国税庁が毎年7月に公開しています。
特徴は以下の通り：
- 対象は「道路についた土地」
- 1㎡あたりの単価を国が決める
- 1年に1回だけ更新される
- 個別の土地の形・状態は反映しにくい
そのため、実際の売却価格（実勢価格）とは必ずズレが生まれます。
査定と路線価の目的の違い
| 不動産査定 | 路線価 |
|---|---|
| 売却価格を知るため（市場ベース） | 税金計算のため（税務ベース） |
| 最新の成約・売出し情報で決まる | 国が毎年決める |
| リアルタイムで変動 | 1年固定 |
| 土地・建物・地域ニーズを詳しく反映 | 土地の区画ごとの基準単価 |
目的がまったく違うため、金額が違って当然なのです。
路線価は実勢価格の80％が目安（ただし大きくズレることも）
国税庁は、路線価が「実勢価格の約80％」になるように設定しています。
しかし、実際には以下の理由で大きな差が出ることがあります。
- 土地の形状（旗竿地は安くなる）
- 角地・南向きは市場では高く売れる
- 古い造成地は実勢価格が低い
- 市街化調整区域は路線価があっても売れにくい
- 需要が急上昇しているエリアでは実勢価格が高い
つまり、路線価＝税務のための参考値であり、売却価格とは別物です。
「査定額」と「路線価」がズレる3つの理由
① 市場ニーズ（需要と供給）が反映されない
路線価は年1回更新のため、直近の市場変動を反映できません。
② 土地の個別事情が加味されない
旗竿地・三角地・道路付けの弱さなど、市場で影響が大きい要素は路線価に反映されにくいです。
③ 建物の価値は査定だけが判断できる
路線価はあくまで「土地」の評価。 建物の価値は査定でしか分かりません。
売却を考えているなら「査定」が必須（理由は2つ）
売却の判断に路線価を使うのは危険です。 理由はシンプルで、以下の2点。
- 売れる価格は“市場”で決まる（路線価では決まらない）
- 買主は路線価を参考にしない（場所・日当たり・駅距離の方が重要）
つまり、売却を考えているなら査定一択です。
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路線価を使うべき場面（売却以外で役立つ）
- 相続税の概算を知りたい
- 生前贈与の評価額を知りたい
- 土地の財産価値を税務上で整理したい
税金計算には必要不可欠ですが、 売却価格の判断には使わないのが正しい使い方です。
まとめ｜路線価は“税金用”、売却は“査定”が正解
この記事のまとめは以下の通りです：
- 査定＝市場価格（実際に売れる金額）
- 路線価＝税金計算のための価格
- 目的が違うため金額も違う
- 売却するなら査定が必須
- 路線価の80％ルールはあくまで目安
売却を考えているなら、 まずは「今いくらで売れる？」を把握することが最重要です。
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