不動産売却にかかる諸費用一覧【2026年最新】総額はいくら？

不動産を売却するとき、多くの方が最初に気になるのは「いくらで売れるか」です。けれど、実際に手元に残るお金を考えるなら、売却価格だけでなく売却にかかる諸費用まで把握しておく必要があります。

結論からお伝えすると、不動産売却にかかる諸費用は、一般的に売却価格の3％〜5％前後を見込んでおくと安心です。たとえば3,000万円で売却する場合、仲介手数料・印紙税・登記費用・住宅ローン返済関連費用などを含めて、100万円前後の費用がかかるケースもあります。

ただし、これはあくまで目安です。住宅ローンが残っているか、譲渡益が出るか、相続した家か、空き家か、マンションか戸建てかによって、実際の負担額は大きく変わります。さらに、査定額そのものが不動産会社によって100万円以上変わることもあるため、費用だけを見ても「本当に損しない売却」にはなりません。

「諸費用で思ったより手取りが減ったらどうしよう」「適正価格がわからないまま売って損したくない」「税金まで考えると何から確認すればいいかわからない」——このような不安がある方は、まず複数社の査定で売却価格の目安と手取り額を確認することが大切です。

この記事では、不動産売却にかかる諸費用の一覧、費用の計算方法、手取り額を減らさないための注意点、そして無料査定を使って失敗を防ぐ方法まで、初心者の方にもわかりやすく解説します。

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不動産売却にかかる諸費用一覧【2026年最新】

不動産売却で発生しやすい主な費用は、次のとおりです。

費用項目	目安	発生しやすいケース
仲介手数料	売却価格×3％＋6万円＋消費税が目安	不動産会社の仲介で売却した場合
印紙税	契約金額により数千円〜数万円	売買契約書を紙で作成する場合
抵当権抹消登記費用	登録免許税＋司法書士報酬で1万〜3万円前後	住宅ローンが残っている、または完済済みでも抵当権が残っている場合
住宅ローン一括返済手数料	金融機関により数千円〜数万円	売却代金でローンを完済する場合
譲渡所得税・住民税	利益が出た場合に発生	購入時より高く売れた、取得費が不明な場合など
測量費	数十万円かかることもある	土地・戸建てで境界が不明確な場合
解体費	建物規模により数十万〜数百万円	古家付き土地を更地で売る場合
ハウスクリーニング・修繕費	数万円〜数十万円	室内の印象を整えて売却したい場合
引越し費用	時期・距離・荷物量により変動	居住中の家を売却する場合

この中で、多くの売主に共通して発生しやすいのは仲介手数料・印紙税・登記費用です。一方で、譲渡所得税や解体費、測量費は物件の状況によって大きく変わります。

たとえば、熊本市で不動産売却を検討している方のように、市街地の戸建てやマンションを売る場合と、郊外の古家付き土地を売る場合では、必要な費用がまったく違います。そのため「全国平均」だけで判断せず、地域相場と物件状態をセットで確認することが大切です。

不動産売却の諸費用は総額いくら？売却価格別の目安

不動産売却の諸費用は、売却価格によって大きく変わります。特に仲介手数料は売却価格に連動するため、価格が高いほど負担額も大きくなります。

売却価格	仲介手数料の目安（税込）	諸費用総額の目安
1,000万円	約39.6万円	約50万〜80万円
2,000万円	約72.6万円	約85万〜130万円
3,000万円	約105.6万円	約120万〜180万円
4,000万円	約138.6万円	約160万〜230万円

上記は、仲介手数料・印紙税・登記関連費用・ローン返済手数料などを含めた概算です。実際には、修繕や解体、測量、残置物撤去が必要になると、さらに費用が増える可能性があります。

ここで注意したいのは、売却費用だけでなく売却価格の差です。たとえば3,000万円で売れると思っていた物件が、査定会社によって2,850万円と3,100万円に分かれた場合、諸費用の節約よりも査定額の差のほうが大きくなります。

つまり、不動産売却で損しないためには「費用を安くする」だけでなく、適正価格で売れる会社を見つけることが重要です。費用を10万円抑えても、売却価格が100万円低ければ結果的に損をしてしまいます。

費用1：仲介手数料｜売却時に最も大きくなりやすい費用

仲介手数料は、不動産会社に売却を依頼し、売買契約が成立した場合に支払う成功報酬です。売却活動を依頼しただけでは通常発生せず、買主が見つかり契約が成立してから支払う費用です。

売買価格が400万円を超える不動産では、一般的に次の速算式で上限額の目安を計算します。

仲介手数料の上限目安＝売却価格×3％＋6万円＋消費税

たとえば3,000万円で売却した場合は、3,000万円×3％＋6万円＝96万円、これに消費税を加えて105.6万円が仲介手数料の上限目安になります。

国土交通省でも、仲介手数料には法律に基づく上限があり、媒介契約時に上限額の範囲内であらかじめ合意しておくことが重要とされています。また、2024年7月以降は、価格800万円以下の低廉な空家等について、通常の上限を超える特例が設けられているため、地方の空き家や相続物件では事前確認が必要です。

仲介手数料は高額になりやすい費用ですが、単純に「手数料が安い会社」を選べばよいわけではありません。広告力が弱い、査定根拠が曖昧、販売戦略が弱い会社を選ぶと、結果的に売却価格が下がる可能性があります。

たとえば、那覇市の不動産売却相場を確認したい方のように、エリアによって需要が高い地域では、販売戦略の差が成約価格に反映されやすくなります。仲介手数料だけでなく「いくらで売れる可能性があるか」「どの層に売るのか」まで比較しましょう。

費用2：印紙税｜売買契約書にかかる税金

印紙税は、不動産売買契約書を紙で作成する場合にかかる税金です。契約書に記載された売買金額に応じて税額が決まります。

2026年時点では、不動産の譲渡に関する契約書のうち、一定条件を満たすものについて印紙税の軽減措置があります。国税庁では、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される、記載金額10万円を超える不動産譲渡契約書が軽減措置の対象とされています。

契約金額	軽減後の印紙税目安
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円

印紙税は仲介手数料に比べると小さな費用ですが、契約時に必要になるため、現金で準備しておくと安心です。また、電子契約の場合は印紙税がかからないケースもありますが、利用できるかどうかは不動産会社や取引形態によって異なります。

費用3：抵当権抹消登記費用｜住宅ローンがある場合は要確認

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金などでローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。抵当権が残ったままでは、通常、買主に引き渡すことができません。

抵当権抹消登記では、登録免許税として不動産1個につき1,000円がかかります。土地と建物がある戸建ての場合、土地1個・建物1個として2,000円になるケースが一般的です。実務では司法書士に依頼することが多く、司法書士報酬を含めると1万〜3万円前後を見込むことが多いです。

また、住所変更登記や相続登記が未了の場合、売却前に追加の登記手続きが必要になることもあります。相続した不動産や長期間所有している不動産では、登記名義や住所が現在の状態と一致しているか、早めに確認しておきましょう。

費用4：住宅ローン一括返済手数料｜金融機関ごとに違う

住宅ローンが残っている場合、売却時に一括返済を行うことが一般的です。このとき、金融機関によっては一括返済手数料がかかります。

手数料は、ネット手続きか窓口手続きか、固定金利か変動金利か、金融機関の規定によって変わります。数千円で済む場合もあれば、数万円かかる場合もあります。

特に注意したいのは、売却価格が住宅ローン残債を下回るケースです。たとえばローン残債が2,500万円あるのに、査定額が2,300万円前後しか出ない場合、不足分を自己資金で補う必要があります。この状態を避けるためにも、売却を考え始めた段階で査定額とローン残債を比較しておくことが重要です。

鹿児島市で不動産売却を検討している方も、住宅ローンが残っている場合は「売れる金額」だけでなく「完済できる金額か」を必ず確認しましょう。

費用5：譲渡所得税・住民税｜利益が出た場合に発生

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税や住民税がかかる可能性があります。ここでいう利益とは、単純な売却価格ではありません。

譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用

取得費には購入代金や購入時の諸費用などが含まれ、譲渡費用には仲介手数料など売却のために直接かかった費用が含まれます。つまり、売却価格が高くても、取得費や売却費用を差し引いた結果、利益が出なければ税金が発生しないこともあります。

国税庁では、土地や建物を売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得としています。長期譲渡所得は所得税15％、短期譲渡所得は所得税30％が基本で、別途住民税や復興特別所得税も考慮します。

マイホームの場合、条件を満たせば3,000万円特別控除などの特例を利用できる可能性があります。ただし、特例には細かな要件があり、買い替えや相続、空き家売却では判断が複雑になることがあります。税額が大きくなりそうな場合は、税理士や税務署に確認しましょう。

費用6：測量費｜土地・戸建て売却で見落としやすい費用

土地や戸建てを売却する場合、境界がはっきりしていないと測量が必要になることがあります。特に古い住宅地、相続した土地、隣地との境界杭が不明な土地では、買主から境界確認を求められるケースがあります。

測量費は土地の広さ、形状、隣地所有者の数、道路との関係によって変わります。数十万円かかることもあるため、売却前に不動産会社へ確認しておきたい費用です。

境界が曖昧なまま売り出すと、買主が不安を感じて価格交渉につながる場合があります。逆に、境界や面積が明確になっている土地は、買主にとって安心材料になり、売却活動を進めやすくなります。

費用7：解体費・残置物撤去費｜古家付き売却で重要

築年数が古い家を売却する場合、「古家付き土地」として売るか、「更地」にして売るかで費用が大きく変わります。更地にする場合は解体費がかかり、建物の構造や広さ、前面道路の幅、周辺環境によって金額が変動します。

木造住宅でも数十万円から百万円以上かかることがあり、鉄骨造・RC造ではさらに高額になる場合があります。また、室内に家具・家電・荷物が残っている場合は、残置物撤去費も必要です。

ただし、必ずしも解体してから売るのが正解とは限りません。買主がリフォーム前提で探している場合や、解体費を買主側で見込んで購入する場合もあります。売主が先に解体してしまうと、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性もあるため、判断は慎重に行いましょう。

福岡市で不動産売却を考えている方のように需要が高いエリアでは、古家付きでも買主が見つかる可能性があります。解体費をかける前に、複数の不動産会社へ「そのまま売る場合」と「解体後に売る場合」の査定を依頼するのがおすすめです。

費用8：修繕費・ハウスクリーニング費｜高く売るための投資になることも

室内の印象は、購入希望者の判断に大きく影響します。壁紙の汚れ、水回りの劣化、カビ、におい、庭の荒れなどがあると、内覧時の印象が下がり、価格交渉につながりやすくなります。

ハウスクリーニングは数万円から依頼できることもあり、内覧前の印象改善には有効です。一方で、大規模なリフォームは費用を回収できない可能性もあります。売却前に数百万円かけてリフォームしても、その分だけ高く売れるとは限りません。

売却前の修繕は「最低限の印象改善」に絞るのが基本です。雨漏り、給湯器の故障、シロアリ被害など、買主が大きな不安を感じる部分は事前に確認し、必要に応じて告知や修繕を検討しましょう。

不動産売却の手取り額を計算する方法

不動産売却で本当に大切なのは、売却価格ではなく最終的に手元に残る金額です。手取り額は次の式で考えるとわかりやすくなります。

手取り額＝売却価格−住宅ローン残債−売却諸費用−税金

たとえば、3,000万円で売却し、住宅ローン残債が1,800万円、諸費用が130万円、税金がかからない場合、手取り額は約1,070万円です。

しかし、売却価格が2,850万円に下がると、手取り額は約920万円になります。売却価格が150万円下がるだけで、手取り額もそのまま大きく減ってしまいます。

このため、費用の把握と同時に「どの不動産会社なら高く・早く・安全に売れるか」を比較することが重要です。最初から1社だけに相談すると、その査定額が高いのか低いのか判断できません。

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諸費用を差し引いた後の金額を知らないまま売ると、想定より手元に残らない可能性があります。

諸費用で損しないために確認すべき5つのポイント

1. 仲介手数料だけで不動産会社を選ばない

仲介手数料は大きな費用ですが、安さだけで選ぶのは危険です。売却戦略が弱い会社を選ぶと、結果的に売却価格が下がる可能性があります。重要なのは、手数料に見合う販売活動をしてくれるかどうかです。

2. 査定額の根拠を必ず確認する

高い査定額を出されたからといって、その金額で売れるとは限りません。周辺の成約事例、現在の売出物件、物件の状態、需要の強さなど、査定根拠を説明してもらいましょう。

3. 住宅ローン残債を確認する

ローン残債がある場合は、売却価格で完済できるかを必ず確認してください。残債を下回る場合、自己資金の準備や住み替え計画の見直しが必要になることがあります。

4. 税金がかかるか早めに確認する

譲渡益が出る場合、税金が発生する可能性があります。一方で、マイホームの3,000万円特別控除などを使える場合もあります。税金は手取り額に直結するため、早めに確認しましょう。

5. 複数社査定で手取り額を比較する

不動産売却では、査定額・販売戦略・諸費用の説明・担当者の対応を比較することが大切です。最低でも3社程度に相談すると、相場感がつかみやすくなります。

鳥栖市で不動産査定を検討している方も、1社だけで判断せず、複数社の査定額と費用説明を比べることで、売却後の後悔を防ぎやすくなります。

1社だけの査定が危険な理由

不動産売却でよくある失敗が、近所の不動産会社や知人に紹介された1社だけに相談して、そのまま売却を進めてしまうケースです。

もちろん、地域に詳しい会社に相談すること自体は悪くありません。しかし、1社だけでは査定額が適正かどうか判断できません。相場より低い価格を提示されても気づきにくく、逆に高すぎる査定額で売り出して売れ残るリスクもあります。

不動産会社によって、得意な物件種別や販売ルートは違います。マンションに強い会社、戸建てに強い会社、土地に強い会社、相続物件に強い会社など、それぞれ特徴があります。

特に、売却に不安がある方ほど、複数社を比較する価値があります。査定額だけでなく、諸費用の説明が丁寧か、税金やローン残債への配慮があるか、売却後の手取り額まで考えてくれるかを確認しましょう。

不動産売却の流れと費用が発生するタイミング

ステップ1：相場確認・無料査定

まずは現在の相場を確認します。この段階では、無料査定を利用すれば費用はかかりません。複数社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握しましょう。

ステップ2：不動産会社を比較する

査定額、販売戦略、担当者の説明、諸費用の見積もりを比較します。ここで媒介契約の種類や仲介手数料の上限についても確認します。

ステップ3：媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結びます。媒介契約時点では、通常、仲介手数料は発生しません。

ステップ4：売却活動・内覧対応

広告掲載、購入希望者への紹介、内覧対応が始まります。必要に応じてハウスクリーニングや簡単な修繕を行う場合があります。

ステップ5：売買契約

買主が決まったら売買契約を結びます。このタイミングで印紙税が必要になり、仲介手数料の一部を支払うケースもあります。

ステップ6：決済・引き渡し

売却代金の受領、住宅ローン完済、抵当権抹消、所有権移転、鍵の引き渡しを行います。仲介手数料の残額や登記関連費用もこのタイミングで精算されることが多いです。

ステップ7：確定申告

譲渡益が出た場合や特例を利用する場合は、翌年に確定申告が必要です。税金の有無は早めに確認しておきましょう。

諸費用を抑えるより大切なのは「高く売る準備」

不動産売却では、諸費用を少しでも抑えたいと考えるのは自然です。しかし、費用だけに意識が向きすぎると、本来もっと大きな差が出る「売却価格」を見落としてしまいます。

たとえば、仲介手数料を数万円安くできても、売却価格が100万円低くなれば手取りは大きく減ります。逆に、販売力のある会社に依頼して高く売れれば、仲介手数料を支払っても手元に残る金額が増える可能性があります。

大切なのは、次の3つを同時に確認することです。

• いくらで売れる可能性があるか
• 売却にいくら費用がかかるか
• 最終的にいくら手元に残るか

この3つを確認しないまま売却を進めると、「思ったより費用がかかった」「もっと高く売れたかもしれない」「税金を考えていなかった」という後悔につながります。

よくある質問

Q1. 不動産売却の諸費用は必ずかかりますか？

仲介で売却する場合、仲介手数料や印紙税などは発生することが多いです。ただし、住宅ローンがない場合は抵当権抹消費用が不要になることもあり、譲渡益が出なければ譲渡所得税がかからない場合もあります。

Q2. 無料査定を依頼すると費用はかかりますか？

一般的な不動産一括査定や不動産会社の訪問査定は無料で利用できます。売却を依頼するかどうかも査定後に判断できます。

Q3. 仲介手数料はいつ支払いますか？

売買契約時に半額、決済・引き渡し時に残額を支払うケースが多いです。ただし、不動産会社によって扱いが異なるため、媒介契約前に確認しましょう。

Q4. 売却前にリフォームしたほうが高く売れますか？

必ずしも高く売れるとは限りません。大規模リフォームは費用を回収できないこともあります。まずは不動産会社に相談し、最低限の修繕やクリーニングで十分か確認するのがおすすめです。

Q5. 税金がかかるかどうかはどう判断しますか？

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて利益が出るかで判断します。マイホームの場合は3,000万円特別控除などの特例が使える可能性もあるため、税務署や税理士に確認すると安心です。

Q6. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

売却代金などでローンを完済できれば売却可能です。査定額がローン残債を下回る場合は、自己資金で不足分を補う必要があるため、早めに査定額と残債を比較しましょう。

Q7. 諸費用込みの手取り額は査定時に確認できますか？

不動産会社に依頼すれば、概算の手取り額を出してもらえることがあります。売却価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、ローン残債、税金の可能性まで確認しましょう。

まとめ｜不動産売却の諸費用は「手取り額」で考えることが大切

不動産売却にかかる諸費用は、一般的に売却価格の3％〜5％前後を見込んでおくと安心です。主な費用には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、住宅ローン一括返済手数料、譲渡所得税、測量費、解体費、修繕費などがあります。

ただし、本当に大切なのは「費用がいくらか」だけではありません。売却価格からローン残債や諸費用、税金を差し引いたあと、最終的にいくら手元に残るかを確認することです。

1社だけの査定では、その金額が高いのか低いのか判断できません。不動産会社によって査定額や販売戦略は異なり、結果として手取り額に大きな差が出ることもあります。

売却で損しないためには、早い段階で複数社の査定を比較し、相場・諸費用・手取り額を確認することが重要です。不安なまま売却を進めるのではなく、まずは無料査定で今の価値を把握してみてください。

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1社だけの査定では、相場より安く売ってしまうリスクがあります。売却前に複数社の価格を比較しておきましょう。

参考にした情報源

この記事は、以下の公的情報を参考に作成しています。外部リンクは設置せず、URLのみ記載します。

• 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
• 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
• 国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
• 国税庁「登録免許税の税額表」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm