【2026年最新版】住宅ローン返済中に家を売るときの注意点
「住宅ローンがまだ残っているけど、家を売りたい」――そんなときは、ローン残債と売却見込み額を先に確認することが大切です。 返済中の売却では、抵当権の抹消や資金計画を事前に整理する必要があります。 本記事では、住宅ローン返済中に家を売却するときの確認ポイントと進め方を解説します。
目次
1. 導入：住宅ローン返済中に家を売るときの注意点とは
住宅ローンを返済中の家には抵当権がついています。そのため売却するには、残債を完済し抵当権を外さなければなりません。 この基本を知らずに進めると、売却期間が長引く、競売にかかるなどのトラブルに繋がります。
査定サービスを比較する前に： 不動産査定・比較ページで、査定額の見方や利用前の注意点も確認できます。
2. 実録！売却期間が長引いた失敗談（体験談）
福岡市に住む30代のご夫婦は、住宅ローン残債が1,800万円ある状態で売却を開始。 しかし、相場より高く設定し1社の不動産会社に任せきりにした結果、売却までに1年以上かかりました。 その間も返済負担が続き、生活費が圧迫されるローン地獄に…。 もし早めに売却の流れを把握していれば、防げた可能性が高い事例です。
3. ローン地獄に陥る原因と回避策（メリット・デメリット比較）
ローン返済中の売却で失敗する典型的な原因は以下です。
- 相場を無視した高値での売り出し
- 複数社に査定を依頼しない
- 任意売却の選択肢を知らない
- 税金・諸費用を把握していない
例えば、不動産売却にかかる税金を知らずに進めると、手取りが大きく減ることも。 逆に、任意売却を活用すれば、競売より高値で売れるなどのメリットがあります。
4. 今日からできる逆転ロードマップ（具体的なステップ）
住宅ローン返済中に家を売るときは、以下のステップで進めるのがおすすめです。
- 住宅ローン残債を金融機関で確認
- 複数社に査定依頼（空き家売却の注意点も参考）
- 売却益で完済できない場合は任意売却を検討
- 金融機関と抵当権抹消について相談
- 税金や諸費用を事前に計算
売って完済できるか確認：住宅ローン残債と売却価格の判定ツールで、残債と想定売却価格から完済可否の目安を確認できます。
売却後にいくら残るか確認：不動産売却の手取り額シミュレーターで、ローン残債や売却費用を差し引いた概算手取り額を試算できます。
5. FAQ（よくある質問形式）
- Q. 住宅ローン返済中でも売却できますか？
- A. はい。残債を完済できる資金を用意すれば可能です。
- Q. 売却額で残債を完済できない場合は？
- A. 任意売却を検討しましょう。競売より高値で売れる可能性があり、残債も減らせます。
- Q. 売却にどれくらい時間がかかりますか？
- A. 売却期間は、物件条件、価格設定、販売方法、買主との調整などによって異なります。売却期間の目安を確認してください。
- Q. 相続した家のローンはどうなりますか？
- A. ケースによって異なります。詳しくは相続不動産の売却ガイドをご覧ください。
6. まとめ
住宅ローン返済中に家を売るときは、残債の確認と任意売却の検討が重要です。 売却期間が長引けばローン地獄に陥る可能性もあるため、早めの行動が未来を変えます。 国土交通省の情報も参考にしつつ、まずは査定から始めましょう。
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