相続した不動産の登記名義が亡くなった方のままでも、査定相談や売却準備を進められる場合があります。ただし、買主へ所有権を移す売却手続では、相続登記で権利関係を整える必要があります。相続人申告登記だけで、そのまま売却できるわけではありません。
法務省の相続登記義務化Q&Aでは、相続人申告登記は基本的な申請義務を履行するための簡易な制度であり、不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合は別途相続登記が必要と案内しています。
また、2024年4月1日より前に相続で不動産を取得したことを同日より前に知っていて、まだ相続登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日以降に取得を知った場合は、その日から3年以内が基本です。遺産分割で不動産を取得した場合には、遺産分割成立後の登記義務も別に確認します。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
目的別に確認先を分ける
相続登記未了の売却全体：相続登記が未了でも不動産は売れる？
相続登記の具体的な手続：相続登記未了の不動産売却で確認したい手続き
遺産分割協議書：遺産分割協議書と相続不動産売却の確認事項
相続放棄：相続放棄した不動産の扱い
査定比較：不動産売却一括査定の選び方と注意点
まず確認するのは「相続の時期」と「取得を知った日」
- 相続開始日：被相続人が亡くなった日を確認する
- 不動産を相続で取得したことを知った日：3年の申請期限を判断する基準を確認する
- 遺言の有無：誰が不動産を取得する内容か確認する
- 遺産分割の状況：協議済みか、未了か、成立日がいつかを確認する
- 現在の登記名義：登記事項証明書等で所有権登記名義人を確認する
- 売却予定：査定だけか、媒介・契約・決済まで進めるかを整理する
期限の起算点や必要な登記は個別事情で変わることがあります。判断が難しい場合は法務局や司法書士へ確認してください。
2027年3月31日が期限になるケースを確認する
| ケース | 基本的な確認期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日より前に相続で不動産を取得したことを同日より前に知っていた | 原則2027年3月31日まで |
| 2024年4月1日以降に相続で不動産を取得したことを知った | 取得を知った日から3年以内 |
| 遺産分割で不動産を取得した | 遺産分割成立後の追加的な登記義務も確認する |
| 遺産分割がまとまらず期限が迫っている | 相続人申告登記で基本的義務を履行できる場合があるが、売却には別途相続登記が必要 |
正当な理由なく相続登記の申請義務を履行しない場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。過料の適用は個別事情を踏まえて判断されます。
査定・売却準備と、売却完了に必要な登記を分ける
| 段階 | 確認すること |
|---|---|
| 査定・売却相談 | 相続登記が未了であること、相続人・遺言・遺産分割の状況を伝え、相談可能な範囲を確認する |
| 相続関係の整理 | 誰が不動産を取得するのか、必要な戸籍・遺言・遺産分割協議書等を確認する |
| 相続登記 | 売却で所有権を移転できるよう、取得者の名義へ権利関係を登記する |
| 媒介・売買契約 | 登記完了時期、必要書類、売却条件、引渡し条件を不動産会社・司法書士等と確認する |
| 決済・所有権移転 | 相続登記を含む前提登記と、買主への所有権移転登記が行える状態かを確認する |
「相続登記前でも何もできない」という意味ではありません。査定や必要書類の整理は並行できますが、買主へ所有権を移す段階まで相続登記を後回しにしないことが重要です。
相続人申告登記と相続登記の違い
| 項目 | 相続人申告登記 | 相続登記 |
|---|---|---|
| 主な役割 | 相続登記の基本的な申請義務を簡易に履行するための制度 | 相続による所有権取得を登記へ反映する |
| 遺産分割が未了のとき | 期限内の義務履行に利用できる場合がある | 取得者・持分等に応じた登記内容を確認する |
| そのまま売却できるか | 権利関係を公示するものではないため、売却には別途相続登記が必要 | 買主への所有権移転に向けた前提となる |
| 遺産分割成立後 | 追加的な登記義務の履行には使えない | 遺産分割の内容に応じた登記を確認する |
相続人申告登記をしたから売却準備がすべて完了した、とは考えないでください。売却予定がある場合は、相続登記までのスケジュールを確認します。
現在の査定内容を確認するときの7項目
- 査定額
- 算定根拠
- 参照した取引・成約事例
- 販売方法
- 想定期間
- 価格見直し条件
- 契約条件
相続登記が未了でも査定相談できる場合があります。登記完了までに時間を要する可能性も踏まえ、査定額だけでなく販売条件と想定スケジュールを確認してください。査定依頼の社数に固定の正解はありません。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
売却までの確認手順
- 登記事項証明書等で現在の名義を確認する
- 戸籍・遺言等で相続人と取得関係を確認する
- 相続登記の期限と、遺産分割の状況を確認する
- 査定相談を行い、査定額・算定根拠・販売条件を確認する
- 売却に必要な相続登記を進め、完了時期を確認する
- 媒介契約・売買契約・決済に必要な書類と条件を確認する
相続登記の申請手続は法務局の登記手続ハンドブックでも確認できます。個別の登記・遺産分割・権利関係については必要に応じて司法書士や弁護士等へ相談してください。
FAQ｜相続登記前の不動産売却
Q. 相続登記前でも査定できますか？
A. 査定相談に対応する不動産会社・サービスはあります。相続登記が未了であることと、相続人・遺産分割の状況を伝えて確認してください。
Q. 遺産分割協議が終われば相続登記前でもそのまま売却できますか？
A. そのまま買主へ所有権を移せるとは考えません。法務省は、相続した不動産を売却する場合には相続登記が必要と案内しています。契約時期と登記時期の具体的な順序は不動産会社・司法書士等へ確認してください。
Q. 相続人申告登記をすれば売却できますか？
A. 相続人申告登記だけでは売却に必要な権利関係を公示する相続登記の代わりにはなりません。売却には別途相続登記が必要です。
Q. 2027年3月31日はすべての相続不動産の期限ですか？
A. いいえ。主に2024年4月1日より前に相続で取得したことを同日より前に知っていた未登記不動産の経過措置期限です。2024年4月1日以降に取得を知った場合は、その日から3年以内が基本です。
Q. 期限までに遺産分割がまとまらない場合は？
A. 相続人申告登記で基本的な申請義務を履行できる場合があります。ただし、遺産分割成立後にはその内容に応じた登記義務を別途確認し、売却する場合は相続登記が必要です。
Q. 何社に査定依頼すべきですか？
A. 固定の社数を正解とせず、連絡対応できる範囲で査定額・算定根拠・販売条件を確認してください。
まとめ｜2027年3月31日期限の対象か確認し、売却前に相続登記を整える
相続登記が未了でも査定や売却準備を進められる場合がありますが、買主へ所有権を移す売却では相続登記が必要です。特に2024年4月1日より前の相続で未登記のままになっている場合は、2027年3月31日の経過措置期限の対象かを早めに確認してください。期限だけでなく、遺言・遺産分割・現在名義・売却予定を同時に整理することが重要です。
相続登記未了の売却全体：相続登記が未了でも不動産は売れる？｜査定・売却前の手続き確認
査定比較：不動産売却一括査定の選び方と注意点
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
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