相続した空き家を売れば、誰でも3,000万円の控除を受けられるわけではありません。確認する制度は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。対象家屋、相続後の利用状況、売却時期、売却代金など複数の要件を満たした場合に、譲渡所得から一定額を控除できます。
国税庁は、一定の要件を満たす被相続人居住用家屋またはその敷地等を2027年12月31日までに譲渡する制度として案内しています。個別の期限として、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る要件もあります。制度全体の期限と、自分の相続に対応する期限を分けて確認してください。
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を基準に、売買契約を進める前から対象要件と必要書類を確認します。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
目的別に確認先を分ける
相続税の10か月期限：相続税の10か月期限までに売る必要はある？
相続登記の期限・売却前手続：相続登記前の不動産売却
相続人が複数いる場合：遺産分割前・単独取得・共有取得で整理
長期空き家の状態確認：劣化・管理・税金・売却条件を再点検
売却費用・手取り：不動産売却でかかる費用と手取りの確認方法
査定比較：不動産売却一括査定の選び方と注意点
最初に確認する9つの適用条件
- 相続・遺贈で取得したか：売主が対象家屋・敷地等を被相続人から相続または遺贈で取得しているか確認する
- 被相続人の居住状況：原則として相続開始直前に被相続人が居住していた家屋か確認する。老人ホーム等に入所していた場合は別の要件を確認する
- 建築時期：対象家屋が1981年5月31日以前に建築されたものか確認する
- 建物の種類：区分所有建物登記がされている建物ではないか確認する
- 同居者：原則として相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったか確認する
- 相続後の利用：相続から譲渡までの事業利用、賃貸、居住の有無を売却方法ごとの要件に沿って確認する
- 売却期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ制度の適用期間内の譲渡か確認する
- 売却代金：1億円以下の要件を確認する。分割売却や他の相続人の売却も合算対象になる場合がある
- 買主・他特例：親子・夫婦等の特別関係者への売却でないか、取得費加算など併用できない特例がないか確認する
要件は「期限だけ」ではありません。家屋の築年、区分所有かどうか、被相続人の居住状況、相続後の利用、売却代金などが外れると、期限内でもこの特例を使えない場合があります。
控除上限は常に3,000万円とは限らない
国税庁の案内では、一定の要件を満たす場合の控除額は最高3,000万円です。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象家屋・敷地等を相続または遺贈で取得した相続人の数が3人以上の場合は最高2,000万円となります。
また、控除額は「売却価格から3,000万円を引く」制度ではなく、要件を満たしたときに譲渡所得の金額から控除する制度です。売却価格、取得費、譲渡費用、他の特例との関係を分けて確認してください。
期限は2種類に分けて管理する
| 期限 | 確認内容 |
|---|---|
| 制度全体の譲渡期限 | 国税庁の現行案内では2027年12月31日までの譲渡が対象 |
| 個別の相続に対する期限 | 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る |
| 2024年以後の一定の譲渡後対応 | 一定の場合、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか、家屋を取り壊す要件がある |
| 確定申告 | 特例を受けるには必要書類を添えて確定申告する |
「3年」と「翌年2月15日」は役割が異なります。売却期限を延ばす制度として扱わず、自分がどの売却方法に該当するか税務署・税理士等へ確認してください。
家屋を残して売る・壊して売る・売却後に対応する場合を分ける
| 売却方法 | 主な確認点 |
|---|---|
| 家屋と敷地を売る | 相続後の利用状況に加え、原則として譲渡時に一定の耐震基準を満たすか確認する |
| 家屋を取り壊して敷地を売る | 取壊し前後の利用状況と、敷地の利用状況を確認する |
| 2024年以後の一定の譲渡後対応 | 譲渡後、翌年2月15日までの耐震改修または取壊しで要件を満たせるケースか確認する |
「古い家だから先に解体すればよい」と固定せず、特例要件、解体費、現況査定、土地需要を確認してから工程を決めます。
売却代金1億円以下の判定は分割売却にも注意する
売却代金1億円以下の要件は、対象物件を分割して売った場合や他の相続人が売った場合も、一定期間の売却代金を合算して判定することがあります。自分の持分や今回の契約金額だけで判断しないでください。
相続人が複数いる場合の所有関係・売却手続は、相続人が複数いる不動産はいつ売れる？で整理してください。
現在の査定内容を確認するときの7項目
- 査定額
- 算定根拠
- 参照した取引・成約事例
- 現況での販売方法
- 想定期間
- 価格見直し条件
- 耐震改修・解体をする場合との条件差
特例が使えるかどうかは不動産会社の査定だけでは確定できません。査定では売却価格・販売条件を確認し、税務上の適用可否は税務署・税理士等へ確認してください。査定依頼の社数に固定の正解はありません。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
確定申告前に準備する主な確認事項
この特例を受けるには確定申告が必要です。国税庁は、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書等、市区町村長が交付する被相続人居住用家屋等確認書、売買契約書の写し、売却方法に応じた耐震基準適合証明書や取壊しを証する書類などを案内しています。
必要書類は売却方法によって異なります。売却後に初めて書類を探すのではなく、売却前から市区町村・税務署・税理士等へ確認してください。
FAQ｜相続空き家の3,000万円特別控除
Q. 相続した空き家なら全て対象ですか？
A. いいえ。対象家屋の建築時期、区分所有の有無、被相続人の居住状況、相続後の利用、売却期限、売却代金など複数の要件があります。
Q. 控除は必ず3,000万円ですか？
A. 必ずではありません。譲渡所得が控除額の上限となり、2024年以後の譲渡で対象物件を取得した相続人が3人以上の場合は最高2,000万円です。
Q. 相続税の10か月期限と同じですか？
A. 別の期限です。相続税の申告・納税期限と、この譲渡所得特例の売却期限を混同しないでください。相続税の期限は相続税の10か月期限で確認してください。
Q. 売却後に家を取り壊しても対象になる場合がありますか？
A. 2024年1月1日以後の一定の譲渡では、譲渡後からその譲渡年の翌年2月15日までの取壊し等で要件を満たせる場合があります。自分の契約・工事日程が該当するか個別に確認してください。
Q. 老人ホームに入所していた親の家は対象外ですか？
A. 一定の要件を満たす場合は対象となることがあります。要介護認定等や家屋の利用状況など追加要件を国税庁の案内で確認してください。
Q. 査定を受ければ特例対象か分かりますか？
A. 査定は価格・販売条件の確認です。税務上の適用可否を確定するものではないため、税務署・税理士等へ確認してください。
まとめ｜「3,000万円」だけでなく期限と対象要件を先に確認する
相続空き家の特別控除は、期限内に売れば自動的に使える制度ではありません。対象家屋、相続後の利用、売却方法、売却代金、相続人の人数、他特例との関係、必要書類まで確認して初めて適用可否を判断できます。
長期空き家の状態確認：劣化・管理・税金・売却条件を再点検
査定比較：不動産売却一括査定の選び方と注意点
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
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