住宅ローンの返済継続が難しく、通常売却ではローンを完済できない見込みがある場合は、任意売却が検討対象になることがあります。ただし、任意売却は所有者だけで決めて進める手続ではありません。抵当権抹消や売却条件について、返済中の金融機関・債権者等との確認が必要です。
住宅金融支援機構は、返済継続が困難となり返済を続けることを断念せざるを得ない場合、融資住宅等の任意売却により残債務を圧縮することも検討するよう案内しています。同機構では、任意売却は競売のような法的手続による強制的な物件処分ではなく、所有者や仲介業者等の協力が必要な手続と説明しています。
競売に関する通知や裁判所からの書類が届いている場合は、書類を放置せず、返済中の金融機関・債権者等へ現在の手続状況と期限を確認してください。任意売却が可能かどうかは、競売手続の進行状況や債権者の判断等によって異なります。
売却を比較する場合は、住宅ローン残高と現在の査定額を同じ時点で確認します。査定額は成約価格ではなく、任意売却の売出価格や抵当権抹消条件は債権者等の確認を要する場合があります。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
目的別に確認先を分ける
返済全体が苦しい場合：住宅ローン返済が難しいときに確認する選択肢
滞納前の初動：住宅ローン滞納前に確認すること
通常売却できる条件：住宅ローン残債がある家は売れる？
通常売却の具体的手順：住宅ローン残債がある家の売却手順
査定比較：不動産売却一括査定の選び方と注意点
任意売却を検討する前に確認する5項目
- 返済状況・届いている通知：返済遅延の有無、金融機関・債権回収会社・裁判所等から届いた書類を確認する
- 住宅ローン残高：現在の残高と延滞金等を含む必要な確認事項を債権者等へ確認する
- 現在の査定額と売却費用：査定根拠を確認し、売却代金だけで完済できる見込みがあるか整理する
- 抵当権抹消の条件：売却価格や費用控除を含め、債権者等がどの条件で抹消に応じるか確認する
- 競売手続の進行状況：競売関係書類がある場合は現在の段階・期限を確認する
任意売却を検討する前に、通常売却で完済できる見込みがないかも確認してください。通常売却できる条件は住宅ローン残債がある家は売れる？完済・オーバーローン時の確認ポイントで整理しています。
任意売却と競売の違いを固定割合ではなく手続で確認する
| 確認項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 手続 | 通常の不動産取引として売却し、抵当権抹消等について債権者等の確認・承諾が必要 | 裁判所が進める法的な売却手続 |
| 売却価格 | 固定の割合はなく、査定・販売活動・債権者等の確認を経て決まる | 固定の「相場○割」とは言えず、競売手続の中で評価・入札等を経て決まる |
| 引渡時期 | 住宅金融支援機構は、競売に比べ引渡時期を調整しやすいと案内 | 裁判所の手続日程に沿って進む |
| 売却費用 | 金融機関・債権者の条件により、売却代金から一部費用を控除できる場合がある | 任意売却と同じ扱いとは限らない |
| 売却後の残債 | 売却代金で完済できなければ残債が残ることがあり、返済方法等を債権者等へ確認する | 売却後も残債が残る場合があり、別途確認が必要 |
住宅金融支援機構は、任意売却について「一般的に競売より高値で売却できることが期待され、負債の縮減につながる」と案内していますが、個別物件の売却価格を保証するものではありません。固定の価格割合で判断しないでください。
任意売却を検討するときの4つの分岐
1. 通常売却で完済できる見込みがある
売却費用を差し引いた手取りで完済できる見込みがある場合は、通常売却の条件と手続を先に確認します。具体的な流れは住宅ローン残債がある家の売却手順で確認してください。
2. 返済条件の変更で返済を継続できる可能性がある
返済額・返済期間等の変更を利用できるか返済中の金融機関へ確認します。返済全体が厳しい場合は住宅ローン返済が難しいときに確認する選択肢へ分けて確認してください。
3. 返済継続が難しく、通常売却では完済できない見込みがある
任意売却を利用できるか、抵当権抹消の条件、売出価格、売却費用の扱い、売却後の残債返済等を債権者等へ確認します。自己判断で売出価格や売買条件を決めないでください。
4. 競売関係の通知・書類が届いている
現在の競売手続の段階と期限を確認し、返済中の金融機関・債権者等へ速やかに相談してください。「競売開始後でも必ず任意売却できる」とは限りません。
住宅金融支援機構が示す任意売却手続の流れ
以下は住宅金融支援機構が案内する任意売却手続の概要です。民間金融機関などでは手続が異なる場合があるため、実際は返済中の金融機関・債権者等へ確認してください。
- 任意売却に関する申出書を提出する
- 仲介業者が物件調査・価格査定を行う
- 債権者側が売出価格を確認する
- 媒介契約を締結し販売活動を行う
- 購入希望者が現れたら抵当権抹消に応じられるか審査を受ける
- 抵当権抹消の承諾後に売買契約を締結する
- 代金決済・抵当権抹消・引渡しを行う
住宅金融支援機構の任意売却手続では、同機構が確認していない価格で購入希望者を見つけても抵当権抹消に応じられない場合があると案内しています。
査定内容を確認するときの7項目
- 査定額
- 算定根拠
- 参照した取引・成約事例
- 販売方法
- 想定期間
- 価格見直し条件
- 任意売却を扱う場合の債権者確認・手続経験
査定額だけで任意売却の可否は決まりません。債権者等が抵当権抹消に応じる条件と、現在の競売手続の状況をあわせて確認してください。査定依頼の社数に固定の正解はありません。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
FAQ｜競売前に任意売却を検討するとき
Q. 返済が遅れたら必ず任意売却になりますか？
A. なりません。返済条件変更で継続できるか、通常売却で完済できるか、任意売却が必要かを個別に確認します。
Q. 任意売却なら必ず競売より高く売れますか？
A. 保証されません。住宅金融支援機構は一般的に競売より高値で売却できることが期待されると案内していますが、物件・市場・販売条件等で結果は異なります。
Q. 任意売却をすれば残ったローンはなくなりますか？
A. 売却代金で完済できなければ残債が残る場合があります。売却後の返済方法等は債権者等へ確認してください。
Q. 競売開始後でも任意売却できますか？
A. 一律には言えません。競売手続の進行状況、期限、債権者等の判断に左右されるため、届いている書類を確認して速やかに相談してください。
Q. 任意売却なら信用情報への影響を避けられますか？
A. 任意売却だけを理由に一律には判断できません。返済の延滞等がある場合の信用情報への登録は、返済状況や契約、信用情報機関の取扱い等によります。
Q. 任意売却の仲介手数料はどのように扱われますか？
A. 住宅金融支援機構では条件により売却代金から仲介手数料や抹消登記費用等を控除できる場合があると案内しています。実際の扱いは債権者等へ確認してください。
Q. 何社に査定依頼すべきですか？
A. 固定の社数を正解とせず、連絡対応できる範囲で査定根拠・販売条件・任意売却手続への対応内容を確認してください。
まとめ｜任意売却は競売前という時期だけでなく債権者の条件と手続を確認する
任意売却を検討するときは、「競売になる前だから任意売却」と決めつけず、通常売却で完済できるか、返済条件変更で継続できるか、債権者等がどの条件で抵当権抹消に応じるか、競売手続がどこまで進んでいるかを確認してください。査定額は判断材料の一つであり、任意売却の可否や売出条件は債権者等との調整が必要です。
次の確認：不動産売却一括査定の選び方と注意点
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
コメント