住宅ローンの返済が難しいと感じたときは、滞納の有無だけで判断せず、住宅ローン残高、家計収支、現在の査定額、返済条件を整理することが重要です。返済条件の変更や売却など、利用できる方法は契約内容や金融機関、物件条件によって異なります。
住宅金融支援機構は、返済が困難な利用者向けに返済方法変更のメニューを案内しており、具体的な手続は返済中の金融機関へ相談するよう案内しています。住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったとき」
売却を選択肢に含めるなら、住宅ローン残高と現在の査定額を同じ時点で確認してください。査定額は成約価格を保証するものではありませんが、売却で完済できる見込みや次の対応を整理する材料になります。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
住宅ローン返済が難しいと感じたときに確認すること
- 住宅ローン残高：返済予定表、残高証明書、インターネットバンキング等で確認する
- 家計収支：一時的な収入減か、継続的な返済負担かを整理する
- 現在の査定額：売却した場合の価格の目安と算定根拠を確認する
- 名義・抵当権：登記名義、共有者、抵当権などを確認する
返済が難しい場合は、金融機関からの連絡を放置せず、返済条件について早めに相談してください。返済方法の変更が利用できるかどうかは審査や契約条件によって異なります。
2026年9月の金利環境も確認：日本銀行は2026年9月18日、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.25％程度で推移させる方針を決定しています。住宅ローン金利への反映時期や幅は、金融機関、金利タイプ、契約条件によって異なるため、政策金利だけを見て自分の返済額を決めつけないでください。日本銀行「金融市場調節方針の変更について」
返済負担が心配なときは、繰上返済を先に決めるのではなく、生活防衛資金、今後の支出、毎月の返済余力を確認します。売却も選択肢に含める場合は、手元資金を大きく減らす前に、住宅ローン残高と現在の査定額を比較してください。繰上返済や返済条件変更の可否・効果は契約内容によって異なるため、返済中の金融機関にも確認してください。
返済が苦しいときに比較する主な選択肢
| 選択肢 | 主な確認事項 |
|---|---|
| 返済条件の変更 | 月々の返済額、返済期間、総返済額、審査条件 |
| 借換え | 審査、金利、諸費用、借換え後の総返済額 |
| 通常売却 | 査定額、ローン残高、売却費用、抵当権抹消に必要な条件 |
| 任意売却 | 金融機関等との調整、売出価格、抵当権抹消の承認、残債務 |
| リースバック | 売却価格、家賃、契約期間、更新・退去条件、買戻し条件 |
どの方法が適するかは一律ではありません。売却を検討する場合は、査定額だけでなくローン残高と売却費用をあわせて確認してください。
アンダーローン・オーバーローンを確認する
アンダーローンは、売却代金から必要な費用を考慮しても住宅ローンを完済できる見込みがある状態です。オーバーローンは、売却してもローン残高を完済できない見込みがある状態です。
査定額は不動産会社の見解であり、実際の成約価格とは異なる場合があります。売却で完済できるかは、最終的な売却価格、諸費用、ローン残高をもとに確認します。
査定内容を比較するときの7項目
依頼社数に固定の正解はありません。必要に応じて連絡対応できる範囲で、査定額・算定根拠・販売条件を同じ項目で確認しましょう。
- 査定額
- 算定根拠
- 参照した取引・成約事例
- 販売方法
- 想定期間
- 価格見直し条件
- 契約条件
住宅ローン残高との比較に使う場合は、査定額だけでなく、どの取引事例や物件条件をもとに算定したか確認してください。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
任意売却を検討するときの確認事項
売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、抵当権を通常どおり抹消できない場合には、金融機関等との調整を伴う任意売却が検討されることがあります。住宅金融支援機構も、返済継続が困難な場合の任意売却手続を案内しており、売出価格や抵当権抹消について確認・審査を行うとしています。住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」
- 任意売却の可否や条件は債権者・契約内容によって異なる
- 売却後に残る債務の扱いを確認する
- 仲介手数料、登記費用、引越し等の費用負担を確認する
- 売出価格や抵当権抹消の条件を確認する
任意売却が必要かどうかを査定額だけで判断せず、返済中の金融機関や必要に応じて弁護士・司法書士等へ確認してください。
リースバックを検討するときの確認事項
リースバックは、自宅を売却した後、賃貸借契約を結んで住み続ける仕組みです。契約条件は事業者ごとに異なるため、通常売却の査定額と比較しながら、売却価格、家賃、契約期間、更新条件、退去条件、買戻し条件を確認してください。
売却後は所有者ではなく賃借人になるため、将来の居住継続や家賃負担も含めて判断する必要があります。
返済を滞納した場合の手続は固定期間で決めつけない
返済遅延後の連絡、期限の利益に関する取扱い、保証会社の手続、競売申立てまでの進み方は、金融機関、保証契約、滞納状況などによって異なります。「滞納から一定の月数で一律に競売になる」と固定期間で判断しないでください。
裁判所は、抵当権などの担保権を実行して不動産を売却し、債権回収を行う手続として担保不動産競売を案内しています。裁判所「担保不動産競売」
返済が難しいと感じた段階で、返済中の金融機関に現在の状況と利用できる返済方法変更等を確認することが重要です。
売却前に確認したい費用・権利関係
売却を検討するときは、仲介手数料、登記関連費用、住宅ローン残高、引越し費用、必要に応じた測量・残置物処分等の費用を確認してください。抵当権が設定されている場合は、抹消に必要な条件を金融機関へ確認します。
債務整理など法的判断が必要な場合は弁護士・司法書士等へ、税金は税務署・税理士等へ確認してください。
FAQ｜住宅ローン返済と不動産売却
返済が難しい場合、最初にどこへ相談すればよいですか？
まず返済中の金融機関へ現在の返済状況を伝え、返済条件の変更等を利用できるか確認してください。売却も検討する場合は、不動産査定で価格の目安と算定根拠を確認します。
オーバーローンでも売却できますか？
売却代金だけでローンを完済できない場合は、不足分の準備や金融機関との調整が必要になることがあります。抵当権抹消の条件を含め、返済中の金融機関へ確認してください。
任意売却と競売は同じですか？
同じではありません。任意売却は債権者等との調整を行いながら通常の不動産取引として売却を進める方法で、競売は裁判所が行う法的な売却手続です。
リースバックなら売却後も住み続けられますか？
契約条件によります。契約期間、更新、家賃、退去条件などを確認し、将来の居住継続を保証する表現だけで判断しないようにしてください。
査定を申し込むと金融機関に自動的に連絡されますか？
査定サービスの個人情報の取扱い、情報提供先、連携範囲はサービスごとに異なるため、申込画面やプライバシーポリシーで確認してください。任意売却や抵当権抹消を伴う売却では金融機関との調整が必要です。
まとめ｜ローン残高・返済条件・査定額を同時に確認する
住宅ローン返済が難しいと感じた場合は、返済を放置せず、住宅ローン残高、家計収支、返済条件、現在の査定額を整理してください。売却、返済方法変更、任意売却、リースバックなどの条件は個別に異なります。
次の確認：不動産売却一括査定の選び方と注意点
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
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