住宅ローンが残っている家を売却するときは、査定を取るだけでなく、ローン残高・売却費用・完済日程・抵当権抹消の段取りを同時に確認することが重要です。
住宅金融支援機構は、返済途中で住宅を譲り渡す場合は融資金の全額返済が原則と案内しています。完済後には抵当権抹消手続が必要です。実際の手続や必要書類は金融機関・契約内容によって異なるため、売買契約や決済の日程を決める前に返済中の金融機関へ確認してください。
最初に、住宅ローン残高と現在の査定額を同じ時点で確認してください。査定額は成約価格ではありませんが、通常売却で完済できる見込みと、金融機関へ確認すべき事項を整理する材料になります。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
次の確認先を3つに分ける
売れる条件：住宅ローン残債がある家は売れる？完済・オーバーローン時の確認ポイント
返済が苦しい場合：住宅ローン返済が難しいときに確認する選択肢
査定比較：不動産売却一括査定の選び方と注意点
住宅ローン残債がある家を売却する前に確認する4項目
- 住宅ローン残高：残高証明書や返済予定表等で確認する
- 現在の査定額：対象物件に近い取引事例と算定根拠を確認する
- 売却費用：仲介手数料、登記関連費用、引越し費用等を整理する
- 完済・抵当権抹消の日程：金融機関へ必要書類と申込期限を確認する
判断するときは査定額だけでなく、売却費用を差し引いた手取りとローン残高を比較してください。査定額と残高の差が小さい場合は、実際の成約価格が変わる可能性も考えて余裕を持って確認します。
住宅ローン残債がある家の売却手順
STEP1：住宅ローン残高を確認する
残高証明書、返済予定表、インターネットバンキング等で現在のローン残高を確認します。
STEP2：現在の査定額と算定根拠を確認する
購入時価格ではなく、現在の物件条件と近い取引事例をもとに査定額・算定根拠・想定期間を確認します。
STEP3：売却費用を含めて手取りを試算する
仲介手数料や登記関連費用などを確認し、売却代金から費用を差し引いた後に完済できる見込みがあるか整理します。
STEP4：返済中の金融機関へ完済手続を確認する
全額返済の申込方法、申込期限、完済日、抵当権抹消書類の受取方法などを確認します。金融機関ごとに必要な日数や書類が異なるため、決済日を決める前に確認してください。
STEP5：媒介契約と販売計画を確認する
売出価格、想定販売期間、広告方法、価格見直し条件、報告方法を確認します。
STEP6：売買契約後に決済の段取りをそろえる
買主、不動産会社、金融機関、司法書士等と、売却代金の入金、ローン完済、抵当権抹消、所有権移転の順序を確認します。
STEP7：決済・完済・抵当権抹消・引き渡し
決済日に必要な資金と書類を確認し、ローン完済と抵当権抹消、所有権移転、物件引き渡しを進めます。具体的な登記手続は司法書士等へ確認してください。
金融機関へ事前に確認したい5項目
- 全額返済の申込方法と申込期限
- 決済日に必要な完済金額の確認方法
- 抵当権抹消書類の受取方法と時期
- 決済日の送金・着金に関する条件
- 金融機関独自の必要書類・手続
住宅金融支援機構でも、完済後に抵当権抹消手続が必要と案内しています。金融機関によって扱いが異なるため、一般論だけで日程を決めないでください。
査定内容を比較するときの7項目
- 査定額
- 算定根拠
- 参照した取引・成約事例
- 販売方法
- 想定期間
- 価格見直し条件
- 契約条件
ローン残高との比較に使う場合は、提示額だけでなく、どの事例や物件条件を根拠にした査定か確認してください。依頼社数に固定の正解はありません。
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
売却前に確認したい費用と手取り
売却価格がそのままローン返済に使えるわけではありません。仲介手数料、登記関連費用、引越し費用、必要に応じた測量・残置物処分、税金などを確認してください。
売却代金だけで完済できない場合の分岐
売却代金等だけでは完済できない見込みの場合は、自己資金で不足分を補えるか、金融機関との調整が必要かを確認します。住宅ローン残債がある家は売れる？完済・オーバーローン時の確認ポイントで、通常売却できる条件を整理してください。
返済継続自体が難しい場合は、返済中の金融機関へ早めに相談してください。住宅金融支援機構も返済継続が困難な場合の任意売却手続を案内しています。任意売却の可否や抵当権抹消条件は債権者等の確認が必要です。返済困難時の選択肢は住宅ローン返済が難しいときに確認する選択肢へ分けて確認してください。
FAQ｜住宅ローン残債がある家の売却手順
Q. 住宅ローンが残っていても売買契約できますか？
A. 売却時にローン完済と抵当権抹消を行える見込みがあるかを確認します。契約前に返済中の金融機関へ完済手続と日程を確認してください。
Q. 完済金額はいつ確認すればよいですか？
A. 残高確認は売却検討時から行い、決済日が決まったらその日に必要な完済金額と手続を金融機関へ改めて確認してください。
Q. 抵当権抹消書類はいつ受け取れますか？
A. 受取方法や時期は金融機関・契約によって異なります。決済に間に合うよう、全額返済の申込期限とあわせて確認してください。
Q. 査定額がローン残高を上回れば売却できますか？
A. 査定額は成約価格ではなく、売却費用も必要です。手取りとローン残高を比較し、差が小さい場合は余裕を持って判断してください。
Q. 売却代金だけで完済できない場合はどうしますか？
A. 自己資金で不足分を補えるか、金融機関との調整が必要かを確認します。返済が難しい場合は金融機関へ早めに相談してください。
Q. 任意売却なら通常売却と同じ手順ですか？
A. 同じではありません。任意売却では債権者等との調整や抵当権抹消の承認が必要になる場合があります。通常売却の手順とは分けて確認してください。
Q. 何社に査定依頼すべきですか？
A. 固定の社数を正解とせず、連絡対応できる範囲で査定額・算定根拠・販売条件を確認してください。
まとめ｜残債あり売却は決済日の手続まで逆算する
住宅ローン残債がある家の売却では、残高と査定額の比較だけでなく、売却費用、全額返済の申込期限、抵当権抹消書類、決済日の資金移動まで逆算して確認することが重要です。
次の確認：不動産売却一括査定の選び方と注意点
※査定は無料です。査定依頼後、対応する不動産会社から電話・メールで連絡が入ります。利用条件・対応範囲は申込画面で確認してください。
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